Knapp bei Kasse trotz Immobilienbesitz? : So machen Sie Ihr Eigenheim zur Geldquelle

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Mit dem Immobilienteilverkauf flexibel und selbstbestimmt leben. ©Westend61 | Getty Images

Zurücklehnen und den Ruhestand genießen – ein Wunschtraum vieler Eigenheimbesitzer nach dem Ende ihrer Erwerbstätigkeit. Die abbezahlte Immobilie spart teure Mietzahlungen, das ent-lastet die Haushaltskasse und eröffnet Spielräume für neue Träume.

Weil von der Rente deutlich mehr übrigbleibt, winken viele schöne Extras: Reisen, Hobbys und Gourmetbesuche stehen oft ganz oben auf der Wunschliste. Und auch langgehegte Träume, wie ein komfortables Wohnmobil oder ein eigener Pool im Garten, lassen sich so leichter verwirklichen.

Kosten von Wohneigentum nicht unterschätzen

Aber geht die Rechnung auf? Zwar wohnen Eigenheimbesitzer mietfrei, dennoch bleiben Träume häufig unerfüllt. Viele Eigennutzer unterschätzen nämlich den finanziellen Aufwand, der trotz Mietfreiheit Jahr für Jahr für das Haus anfällt. Genauso wie das eigene Auto, so muss auch die Immobilie regelmäßig gewartet und instandgehalten werden. Eine Faustregel besagt, dass Immobilienbesitzer – je nach Objektalter – monatlich ein bis zwei Euro pro Quadratmeter zurücklegen sollten, um die eigenen vier Wände dauerhaft in Schuss zu halten. Für ein älteres Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche entstehen so Kosten von rund 3.600 Euro pro Jahr. Geht dann noch unverhofft die Heizung kaputt und muss ersetzt werden, kommt schnell ein fünfstelliger Betrag hinzu. 

Der hohe Vermögenswert des Eigenheims hilft Immobilienbesitzern da oft wenig. Auf dem Papier sind Hausbesitzer zwar nicht selten Vermögensmillionäre. Doch das im Eigenheim steckende Kapital ist fest verbaut. Es lässt sich nicht so einfach herauslösen, um größere Reparaturen zu bezahlen.

Geldmangel kann zu Investitionsstau führen

Investitionen sind aber gerade bei älteren Häusern enorm wichtig, damit sie nicht an Wert verlieren. Türen, Fenster und Fußböden nutzen sich mit der Zeit ab und müssen erneuert werden. Das gleiche gilt für Küchen, Bäder und die Haustechnik. Baut sich erst ein Modernisierungsstau auf, ist dieser nur schwer abzutragen.

Viele Eigentümer wären froh, wenn sie das Geld, das über die Jahre in ihre Immobilie geflossen ist, sowie die Wertsteigerung des Hauses wieder für sich nutzbar machen könnten. Die eigenen vier Wände quasi als Spardose, aus der man bei Bedarf einfach ein paar Scheine entnimmt. Das eigene Haus als Kreditgeber, dieser Wunsch bleibt aber ebenso oft unerfüllt wie die Darlehensnachfrage bei der Bank. Denn seit der Reform der Immobilienkreditrichtlinie sind Wohneigentümer mit geringen Einkünften oder in fortgeschrittenem Alter nur noch eingeschränkt kreditwürdig. Meist steht am Ende nur der vollständige Verkauf oder der Verzicht auf Luxus und Modernisierung zur Wahl.

Immobilien-Teilverkauf: Finanzielle Freiheit ohne Eigentumsverlust

Was viele nicht wissen: Es gibt eine Alternative. Der Teilverkauf ihrer Immobilie eröffnet Eigentümern neue finanzielle Freiheit, ohne dass sie das liebgewonnene Familienheim verlassen oder veräußern müssen. Beim Teilverkauf bleibt die Immobilie nämlich zum großen Teil in der Hand des Besitzers. So kann er in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben und besitzt weiterhin die volle Entscheidungshoheit. Mehr noch: Eigentümer oder ihre Erben können den veräußerten Anteil jederzeit zum aktuellen Marktwert zurückkaufen. Im Gegensatz zum Komplettverkauf ist der Teilverkauf also nicht endgültig!

Immobilien-Teilverkauf auf einen Blick

So funktioniert der Teilverkauf

Wie der Name schon sagt, wird beim Teilverkauf nur ein Teil der Immobilie veräußert. Möglich sind bis zu 50 Prozent. Wie hoch der Anteil konkret ist, entscheidet der Verkäufer. Der nicht verkaufte Anteil verbleibt im Eigentum des Besitzers. Er erhält den durch einen Experten ermittelten Kaufpreis und genießt ein vertraglich zugesichertes, lebenslanges Wohn- und Nießbrauchsrecht. Das heißt, der bisherige Eigentümer kann die Immobilie weiterhin selbst bewohnen, er kann sie aber auch vermieten und den Mietzins für sich nutzen. Egal für welche Variante man sich entscheidet: Für den verkauften Anteil zahlt der Verkäufer eine Nutzungsgebühr an den Teilkäufer.

Das Beste an der Sache: Der Immobilien-Teilverkauf ist in der Regel steuerfrei, da ältere Eigentümer zumeist schon viele Jahre in ihrem Haus wohnen. Das Finanzamt fordert nur seinen Anteil, wenn der Eigentümer erst weniger als drei Jahre in dem zu verrentenden Objekt wohnt, oder – bei Vermietung – das Objekt weniger als zehn Jahre in seinem Besitz ist.

Unterschied: Teilverkauf versus klassische Verrentung

Der Immobilien-Teilverkauf zählt zur Immobilienverrentung. Senioren haben darüber hinaus aber weitere Möglichkeiten, ihre Liquidität zu verbessern. Je nach Vorliebe und persönlicher Situation können sie ihr Eigenheim klassisch verrenten, zum Beispiel über eine Leibrente. Dabei erhalten Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine Monatsrente. Die Rente kann zeitlich begrenzt oder lebenslang gewährt werden. Zusätzlich lässt sich ein Nießbrauchsrecht vereinbaren. In diesem Fall dürfen Verkäufer das Haus vermieten und die Einnahmen daraus vereinnahmen. Dies ist vor allem interessant, wenn der Umzug in ein Pflegeheim nötig wird, und die Mieteinkünfte die Pflegekosten abfedern sollen.

Im Gegensatz zur Leibrente oder zum Komplettverkauf mit Rückanmietung, bei denen die Immobilie vollständig und unwiderruflich in die Hände des Käufers übergeht, bleiben Verkäufer beim Immobilien-Teilverkauf jedoch anteilige Eigentümer. Dies sichert ihnen die Entscheidungshoheit über das Objekt, außerdem partizipieren sie an der künftigen Wertsteigerung des Hauses. Möchten die Besitzer oder ihre Erben später weitere Anteile an der Immobilie veräußern, so erzielen sie voraussichtlich einen höheren Ertrag als beim Erstverkauf.

Positiv: Trotz großer Einmalzahlung handelt es sich beim Immobilien-Teilverkauf nicht um einen Kredit, wie zum Beispiel bei der sogenannten Umkehrhypothek. Eigentümer müssen sich also nicht verschulden und das Geld später zurückzahlen. Beim Teilverkauf erhalten sie sofort freie Liquidität, um ihre Wünsche oder Vorhaben in die Tat umzusetzen.

Weitere Informationen zum Immobilien-Teilverkauf finden Sie hier.