Auch im Corona-Jahr 2020 hat sich der Immobilienmarkt als äußerst stabil erwiesen. Es gab keine nachhaltigen Einbrüche oder Preisrückgänge, im Gegenteil. Gerade jetzt, in Zeiten von unruhigen Finanzmärkten und drohender Inflation, überrascht es nicht, dass konjunkturunabhängige Sachwerte gegenüber spekulativer Anlageformen bei den Bundesbürgern hoch im Kurs stehen. Der Trend für 2021 geht genau in diese Richtung: Immobilien sind und bleiben ein großes Thema.

Ein relativ neuer Sektor am Immobilienmarkt sind Pflegeimmobilien, eine langfristige und sichere Anlageform mit Mietrenditen um die 4 Prozent. Neben überzeugenden Renditen und hoher Nachfrage sprechen geringe Risiken, maximale Mietsicherheit und wenig Verwaltungsaufwand für diese Anlageform.

Steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen

Der Bedarf an Pflegeplätzen ist hoch, Tendenz steigend. Lange Wartezeiten für einen Pflegeplatz sind jetzt schon üblich – vor allem in Ballungsräumen. Der demographische Wandel wird diese Entwicklung in den nächsten Jahren noch drastisch verschärfen.

Nach den Prognosen der Bertelsmann Stiftung wird in den kommenden 35 Jahren die für den Pflegemarkt relevante Personengruppe der über 80-Jährigen um 250 % anwachsen. Jeder dritte Deutsche wird dann das 67. Lebensjahr erreicht haben und über 4 Millionen Menschen werden pflegebedürftig sein. Es überrascht nicht, dass Experten den Pflegesektor einstimmig als einen der letzten großen Wachstumsmärkte sehen: Langfristig werden immer mehr Pflegeplätze benötigt. Allein in den nächsten 10 Jahren wird der Bedarf auf zusätzlich 300.000 Pflegeplätze geschätzt.

„Für Investoren besonders interessant und attraktiv: Das Wachstum im Pflegemarkt ist konjunkturunabhängig, hat also mit dem Auf und Ab der Wirtschaft nichts zu tun!“, meint Matthias Reinhard, Geschäftsführer der Münchner Terago Vertriebs GmbH, die seit über 10 Jahren auf den Pflegeimmobilienmarkt spezialisiert ist.

Der demographische Wandel, aber auch veränderte Familienstrukturen tragen dazu bei, dass die Nachfrage nach stationärer Pflege überdurchschnittlich steigt. „Eine gute Auslastung aller professionell geführten Pflegeheime ist damit auf Jahrzehnte hinaus möglich“, so Reinhard weiter.

Bevorzugtes Belegungsrecht bei Eigenbedarf – sogar für Angehörige

Vor diesem Hintergrund bietet eine Pflegeimmobilie seinem Eigentümer immense Sicherheit im Alter: Er hat immer einen Fuß in der Türe des Betreibers. Auch wenn es zunächst überrascht, anders als bei Eigentumswohnungen kann der Eigentümer keinen Eigenbedarf an seinem Pflegeappartement geltend machen. Die gute Nachricht aber: Der Eigentümer und sogar seine Angehörigen haben das bevorzugte Belegungsrecht in allen Häusern des Betreibers, vorbei an allen Wartelisten. Bei akutem Pflegebedarf im Alter erhält der Eigentümer somit flexibel Zugang zu einem freiwerdenden Zimmer. Ein echter Vorteil, bedenkt man, dass viele Betreiber oftmals mehrere Heime betreiben. Idealerweise einige davon in der Region. „Auch die Option, ein Einzelappartement zu kaufen, aber später in ein Doppelzimmer zu ziehen (als Komfort-Einzelzimmer bei geringem Aufpreis), halten wir für äußerst attraktiv“, so Matthias Reinhard.

Darüber hinaus hat der Eigentümer die gleichen Freiheiten wie mit einer anderen Immobilie: Er kann sie verkaufen, verschenken, vererben oder verleihen, alles ist möglich!

Inflationsschutz dank attraktiver Mietkonditionen

Wer in Pflegeimmobilien investiert, genießt maximale Mietsicherheit und profitiert von automatischen Mietsteigerungen. Für Mietsicherheit sorgen zum einen die langen Vertragslaufzeiten von 20 bis 25 Jahren sowie die sogenannten „Staatsgarantien“: Im Zweifelsfall zahlt die Sozialkasse die Miete für einen insolventen Pflegegast. Dem Eigentümer drohen somit keine Mietausfälle, Zwangsauszüge oder ähnliches.

Zudem sorgen Mietindexierung, nach der die statistisch festgestellte Inflation zu einem bestimmten Prozentsatz ausgeglichen wird, oder Staffelmiete, bei der die Miete in festen Abständen automatisch angepasst wird, für einen Inflationsausgleich. Schleichender Mietverfall, wie er bei vielen Wohnimmobilien die Regel ist, kennt man deshalb bei Pflegeimmobilien nicht.

„Und das Vermieten von Pflegeimmobilien ist für den Besitzer sehr komfortabel, denn der Betreiber übernimmt sämtliche Eigentümeraufgaben:

• Er kümmert sich um die Mieter.
• Er führt Reparaturen und Instandhaltung aus
• Er wickelt die Nebenkosten ab.

Damit sind Pflegeimmobilien ideal für alle, die sich nicht kümmern wollen oder können“ erklärt Reinhard.

Der Faktor Betreiber

Dass der Betreiber sämtliche Eigentümeraufgaben übernimmt, macht ihn zu einem wichtigen Faktor beim Immobilienkauf. „Gute Betreiber sind die Software für Ihre Immobilie“, sagt Matthias Reinhard, Geschäftsführer von Terago. „Sie übernehmen nicht nur den Pflegebetrieb, sondern gewährleisten auch den wirtschaftlichen und den technischen Betrieb einer Pflegeresidenz. Wichtige Anhaltspunkte für die Bewertung eines Betreibers sind daher die wirtschaftliche Kraft und Erfahrung des Unternehmens oder Faktoren wie ein modernes Betriebskonzept.“ Referenzobjekte können bei der Beurteilung helfen. Der Anleger hat dabei die freie Wahl. Ob klein mit regionalem Fokus, ob frei-gemeinnützig oder eine privat geführte Branchengröße: Im Dezember 2015 gab es bundesweit ca. 7.000 Betreiber. Auch die Terago Gruppe betreibt seit 2020 eigene Pflegeresidenzen und kann ihren Kunden so Betreibersicherheit gewährleisten. Das Unternehmen ist somit nahe am Geschehen, den Eigentümern, den Senioren und nicht zuletzt dem Pflegepersonal. „Ein großer Vorteil, denn uns ist eine seriöse, partnerschaftliche und langfristige Zusammenarbeit wichtig“, so Matthias Reinhard. 

Terago – Pflegimmobilienprofis mit stolzer Bilanz

Die Münchener Immobilienprofis von Terago blicken mittlerweile auf über 10 Jahre Branchenerfahrung und knapp 1.000 verkaufte Pflegeappartements zurück. Die stolze Unternehmensbilanz: Alle von Terago vermarkteten Immobilien wurden vollständig und ohne Restbestände verkauft. Vom Firmensitz im Herzen Münchens aus vermarket das Unternehmen vor allem Immobilien im Süden und in der Mitte Deutschlands. Die Nähe zum Pflegeobjekt, zum Markt und zu den Kunden spielt für Terago eine wichtige Rolle. Auf dem Onlineportal pflegeimmobilien-profi.de zeigt das Unternehmen Auszüge aus seinem aktuellen Portfolio an Pflegeimmobilien-Angeboten.