: Tipps für den Erwerb einer Pflegeimmobilie

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Pflegeimmobilien sind Investitionen, die immer gefragter sind und mit einer hohen Rendite punkten. Worauf sollten Anleger bei der Objektwahl besonders achten?

Mit dem Kauf eines Pflegeappartements investieren Kapitalanleger in einen boomenden Markt. Bereits heute ist jeder vierte Deutsche über 60 Jahre alt. Prognosen zufolge werden bis 2040 ungefähr 5,6 Millionen Menschen in Deutschland leben, die das 80. Lebensjahr überschritten haben. Mit diesem Anteil der älteren Bevölkerung steigt der Pflegebedarf automatisch an. Das derzeitige Angebot an Pflegeinstitutionen reicht für diesen hohen Bedarf längst nicht aus. Allein bis 2025 sind deutschlandweit zusätzliche 400.000 stationäre Pflegeplätze von Nöten, bestätigt eine Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft. Darüber hinaus wird sich dieser Trend vermutlich noch fortsetzen. Es besteht eine hohe Nachfrage nach modernen Pflegeinstitutionen, in denen Bewohner aktiv und selbstbestimmt ihren Lebensabend genießen können. Deshalb sind Investitionen in Pflegeappartements nicht nur eine lukrative Geldanlage, sondern zugleich eine Investition in unsere Gesellschaft.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eignen sich insbesondere für private Anleger, die großen Wert auf eine sichere Geldanlage legen – denn neben der Rendite spielt vor allem der Inflationsschutz eine große Rolle. Hierbei gilt es zu berücksichtigen: Um in eine Pflegeimmobilie zu investieren, wird ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20 Prozent vorausgesetzt. Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist insgesamt mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen.

Wichtiger Hinweis: Bei diesem Modell steht nicht die vorzeitige Selbstnutzung der jeweiligen Immobilie, sondern vielmehr die Kapitalanlage im Vordergrund. Ein Vorteil liegt jedoch im bevorzugten Belegungsrecht, das bei Eintritt des Pflegefalls greift. Dieses Recht bezieht sich nicht automatisch auf die eigene Pflegeimmobilie, sondern auf alle Wohneinheiten des jeweiligen Trägers. 

Was ist eine Pflegeimmobilie eigentlich?

Appartements in Pflegeeinrichtungen sind in vielerlei Hinsicht mit einer Eigentumswohnung vergleichbar. Allerdings sind die Wohneinheiten in staatlichen oder privaten Pflegeheimen untergebracht. Dementsprechend vermieten Eigentümer die Objekte nicht an die Bewohner, sondern die Betreiber der Institutionen. Diese Investition bietet Anlegern zahlreiche Vorteile. Beispielsweise sind ein geringer Verwaltungsaufwand sowie Mieteinnahmen langfristig garantiert. Aufgrund des Grundbucheintrags profitieren die Appartement-Eigentümer dennoch von verschiedenen Rechten, die von den Ansprüchen auf eine Vererbung über den Verkauf bis hin zur Schenkung reichen. Der Quadratmeterpreis der Pflegeinstitutionen ist in etwa mit dem Niveau einer durchschnittlichen Neubauwohnung vergleichbar. Weil zunehmend mehr Pflegeimmobilien von privaten Betreibergesellschaften angeboten werden, vergrößert sich die Auswahl potentieller Kaufobjekte stetig.

Kauf einer Pflegeeinrichtung: Das sollten Interessenten wissen

Einen Erwerb von Pflegeimmobilien sollten Käufer gut durchdenken. Pflegeimmobilien werden grundsätzlich zwischen zwei Arten differenziert – der förderungswürdigen bzw. nicht-förderungswürdigen Sozialimmobilie. Der Kategorie förderungswürdiger Sozialimmobilien gehören Einrichtungen wie Behindertenheime, psychiatrische Institutionen, stationäre Pflegeheime bzw. Hospize an. Immobilien mit derartigen Konzepten erhalten laut Sozialgesetzbuch eine finanzielle Unterstützung durch den Staat. Im Gegensatz dazu werden Wohnkonzepte wie Altersgerechtes Wohnen, Seniorenunterkünfte, Betreutes Wohnen oder Service-Wohnen nicht als förderungswürdig betrachtet. Da die damit verbundenen Kosten zu 100 Prozent vom Bewohner übernommen werden, sollten Investoren beachten, dass bei diesen Pflegeimmobilien ein erhöhtes Ausfallrisiko besteht.

Welche Rolle spielt der Betreiber beim Kauf einer Pflegeeinrichtung?

Die Betreibergesellschaft wirkt sich für viele Privatinvestoren  maßgeblich auf die Kaufentscheidung aus. Die Wartelisten für Pflegeplätze in den Einrichtungen verlängern sich zwar stetig. Dennoch besteht ein gewisses Grundrisiko, dass die Institutionen bei einer Misswirtschaft seitens der Betreiberunternehmen insolvent werden. Diese Situation wäre für Kapitalanleger besonders kritisch, da sich an die Insolvenz ein Verkauf der Appartements sowie ein Betreiberwechsel anschließen würden. Wer nachhaltig und gut durchdacht in die Pflegeimmobilien investieren möchte, sollte erstrangig auf den Betreiber und erst zweitrangig auf die Rendite achten. Insbesondere renommierte und deutschlandweit aktive Betreiberunternehmen haben in der Vergangenheit unter Beweis gestellt, dass sie Pflegeinstitutionen zielorientiert und unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten betreiben können. Als wichtige Indikatoren gelten der Serviceumfang des Pflegepersonals sowie die Personalplanung.

Wie wichtig ist der Pachtvertrag beim Kaufvorhaben einer Pflegeimmobilie?

Der Pachtvertrag ist das Dokument, in dem alle wichtigen Details zwischen Betreibergesellschaften und Kapitalanleger festgehalten werden. Im Regelfall wird der Pachtvertrag über einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren geschlossen. Häufig besteht die Option, diese Vereinbarung ein- oder zweimal um weitere fünf Jahre zu verlängern. Der Inflationsausgleich ist in den Verträgen als Höhe bzw. Anpassung anteiliger Pachtzahlungen festgehalten. Weiterhin werden in dem Schriftstück Vereinbarungen über Kostenübernahmen bei anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen oder der Zahlung der Pachterträge geschlossen.

Worauf müssen Käufer einer Pflegeimmobilie bei der Wahl der Einrichtung sowie des Standorts achten?

Die Auslastung der Pflegeeinrichtungen nimmt für die Wirtschaftlichkeit der Institutionen eine Schlüsselrolle ein. Spezifika wie die Ausstattung, das Personal, der Zustand sowie das Pflegeangebot der Anlage kennzeichnen das Niveau der Institution. Da die Investition in eine Pflegeeinrichtung eine kostenintensive Kapitalanlage ist, lohnt es sich, im Vorfeld mehrere Angebote miteinander zu vergleichen. Dieser Vergleich sollte betreiberübergreifend erfolgen. Ebenso wichtig ist ein strategisch günstiger Standort, da die Pflegeimmobilie der jeweiligen Umgebung angepasst sein sollte. Beispielsweise raten Experten dringend davon ab, hochwertige Pflegeanlagen in strukturschwachen Gebieten anzusiedeln. Deshalb ist es ganz besonders wichtig, dass sich große Einzugsgebiete, eine abwechslungsreiche Infrastruktur samt Ärzten, Apotheken und Einkaufsgelegenheiten sowie Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe befinden. Ergänzend ist es hilfreich, wenn Konkurrenzimmobilien ausreichend entfernt gelegen sind.

Die richtige Altersvorsorge treffen mit einem kompetenten Ansprechpartner

Damit ein Kapitalanleger mit einer Investition in Pflegeimmobilien die richtige Entscheidung trifft, ist eine umfassende Recherche im Vorfeld unerlässlich. Diese Informationsbeschaffung minimiert für Interessenten das finanzielle Risiko besondere Bedeutung wird bei der Informationsbeschaffung dem Ansprechpartner für das Investment zuteil. Die Anbieter sollten unabhängig agieren und transparent darlegen, wie potentielle Käufer Risiken am effektivsten vermeiden können. Seriöse Anbieter geben interessierten Kunden genügend Zeit, um die Entscheidung für oder gegen eine Geldanlage in Ruhe abzuwägen. Wer an der Attraktivität einer Investition zweifelt, sollte gegebenenfalls davon Abstand nehmen.

Wie läuft der Kaufprozess eines Pflegeappartements im Einzelnen ab?

In aller Regel dauert der Planungs- und Bauprozess einer Pflegeimmobilie mehrere Jahre an. Bauträger und Betreiber kooperieren, sodass die Pflegeeinrichtung nach Fertigstellung in mehrere Einheiten unterteilt werden kann. Diese Wohneinheiten werden an verschiedene Kapitalanleger veräußert. Eine Pflegeimmobilie setzt sich aus jeweiligen Wohnflächen sowie einer größeren Gemeinschaftsfläche zusammen. Diese Gemeinschaftsflächen inkludieren Küchen, Terrassen sowie Gemeinschaftsräume. Zumeist ist die Ausstattung der Wohnfläche beim Kauf eines Pflegeappartements ebenfalls im Preis enthalten. Vereinzelt können Geldanleger die Pflegeimmobilien unmittelbar über die Betreiberunternehmen erwerben. Doch zumeist nehmen spezialisierte Makler den Kaufprozess vor. Einige Immobilienmakler empfehlen eine Reservierung der jeweiligen Immobilie. Für die Kaufabwicklung ist ein Notartermin unerlässlich, damit der Jurist die Kaufabwicklung in die Wege leiten kann. Nach erfolgter Grundbucheintragung sowie Überweisung des Kaufpreises geht das Eigentum automatisch auf den Investor über.

Wie hoch sind die Kosten keim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Der Kaufpreis einer Pflegeimmobilie setzt sich aus dem Anteil der Immobilie und dem Grundstücksanteil zusammen. Neben der Grunderwerbsteuer müssen potentielle Käufer die Notarkosten sowie Gebühren für den Grundbucheintrag in ihre Kostenplanung einbeziehen. Dieser Kostenanteil beträgt rund zwei Prozent des Gesamterwerbs. Der Preis der Pflegeeinrichtungen hängt von verschiedenen Aspekten ab. Der Standort, die Größe sowie Ausstattung wirken sich maßgeblich auf den Kaufpreis aus. Aktuell müssen Kapitalanleger in ein größeres Pflegezimmer in einem Ballungszentrum rund 200.000 Euro investieren. Der Preis für ein kleines Pflegeappartement in einer ländlichen Region beginnt bei etwa 80.000 Euro. Der Kostenaufwand einer Pflegeimmobilie wirkt sich nicht unbedingt auf die Sicherheit und Rentabilität einer Geldanlage aus. Deshalb ist es dringend erforderlich, die Relevanz einzelner Objekte als langfristige Geldanlage zu analysieren.

Fazit: Eignet sich eine Pflegeimmobilie als Altersvorsorge?

In Zeiten wie diesen, in denen ein besonders niedriges Zinsniveau herrscht, ist die Suche nach einer geeigneten Kapitalanlage schwierig. Von diesem Zinsniveau profitieren jedoch Investoren von Immobilien. Dank dem bevorzugten Belegungsrecht, hohen Renditen oder den geringen Instandhaltungskosten verspricht eine Pflegeimmobilie Vorteile, die andere Wohnobjekte wie Eigentumswohnungen nicht bieten. Wer den Kauf gut durchdacht durchführt und auf Faktoren wie einen guten Standort sowie seriösen Betreiber achtet, kann mit einem Erwerb eines Pflegeappartements effektiv fürs Alter vorsorgen.