Seit Inkrafttreten des Pflegestärkungsgesetzes im Januar 2017 steht die Pflegebranche vor einer neuen Herausforderung. Die bis dahin in drei Pflegestufen unterteilte Definitionen der Pflegebedürftigkeit sind seitdem in fünf Pflegegrade untergliedert. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass mittlerweile noch mehr Menschen als pflegebedürftig anerkannt werden und somit einen Anspruch auf Pflegeleistungen haben. Betreiber von Pflegeheimen profitieren von dem großen Interesse – so müsste man meinen. Doch die Realität sieht anders aus. Plätze in Pflegeheimen werden zur Mangelware. Deshalb müssen Geldgeber zukünftig noch stärker in den Ausbau von Pflegeplätzen investieren – zunehmend mit Hilfe von Privatanlegern.

Dieses Angebot an Pflegeimmobilien verspricht privaten Anlegern zahlreiche Vorteile. Die Investoren können ihr Geld in einzelne Pflegeappartements anlegen, während sich Betreibergesellschaften um die Vermietung sowie Instandhaltung der Wohneinheiten kümmern. Mietverträge werden zumeist über 20 Jahre abgeschlossen. Die Aussichten auf Renditen von vier bis sechs Prozent sind deshalb über einen langen Zeitraum gesichert. Während Geldanlagen wie Sparbriefe oder Festgeld ein Zinsniveau von maximal drei Prozent erzielen, versprechen Investitionen in Pflegeimmobilien wesentlich höhere Renditen. Zu diesen finanziellen Pluspunkten gesellen sich Vorzüge wie das bevorzugte Belegungsrecht, die eine Entscheidung für diese Investitionsform noch einmal zusätzlich erleichtern. Soweit die Theorie. Doch hält die Realität tatsächlich den Profit, den diese Versprechen zu geben scheinen?

Wie beeinflusst der demografische Wandel den Bedarf an Pflegeplätzen?

Der Pflegemarkt boomt. Faktoren wie die zunehmende Alterung der deutschen Gesellschaft und die längere Lebenserwartung lassen den Bedarf an Pflegeplätzen für die nächsten Jahre ansteigen. Rund 30 Prozent aller Pflegebedürftigen werden in den nächsten Jahrzehnten einen Platz in einem Pflegeheim benötigen. Die Rede ist von einem sogenannten Wachstumsmarkt. Tendenziell werden Pflegeheime zukünftig mit mindestens 100 Pflegeplätzen ausgestattet sein. Sind derzeit rund 700.000 Menschen in Pflegeimmobilien untergebracht, wird dieser Anteil bis 2026 um weitere 500.000 Plätze ansteigen. Prognosen des Statistischen Bundesamtes zufolge wird sich diese Anzahl bis 2060 auf bis zu 4,8 Millionen Plätze erhöhen.

Die Suche nach einem geeigneten Pflegeappartement als Kapitalanlage: keine einfache Entscheidung

Lag eine Investition in Pflegeeinrichtungen bislang überwiegend in der Hand von Pensionskassen oder Versicherungen, hat sich die Angebotspalette für Privatanleger deutlich erweitert. Insbesondere einzelne Pflegeappartements stehen bei privaten Investoren hoch im Kurs. Dennoch ist es bei der Vielzahl an Angeboten schwierig, die Spreu vom Weizen zu trennen. Deshalb sind Investoren gut beraten, die Funktionsweise des Pflegemarktes genauer unter die Lupe zu nehmen.

Kapitalanleger investieren in einen Wachstumsmarkt

Auch wenn Mutmaßungen über die zukünftige Entwicklung der Pflegebranche bislang überwiegend auf Prognosen basieren, ist der Trend nicht abwendbar. Investitionen in Pflegeimmobilien werden in einem Wachstumsmarkt vorgenommen, der sich über Jahrzehnte fortsetzen wird. Die vermehrte Suche nach Privatanlegern wird in erster Linie dadurch begründet, dass Projektentwickler mit diesen Investoren höhere Gewinne erzielen können. In der Pflegebranche hat sich bereits die Ansicht manifestiert, dass Privatinvestoren mit großem Interesse an einer hohen Rendite bereit sind, mehr Geld in Pflegeeinrichtungen zu investieren als andere Geldgeber.

Welche Renditen dürfen Privatanleger von Pflegeimmobilien erwarten?

Höhere Investitionen wirken sich zumeist auch positiv auf die Renditen aus. Aufgrund der Renditenhöhe von vier bis hin zu sechs Prozent ist eine Investition in Pflegeinstitutionen für Privatanleger lohnenswert. Dennoch gilt für Pflegeimmobilien der gleiche Grundsatz wie für jede andere Kapitalanlage: Je höher die Renditen, dest höher sind auch die Risiken. Umso wichtiger ist es, die Objekte deshalb mit Bedacht auszuwählen. Das größte Risiko besteht für einen Privatanleger in der falschen Auswahl eines Immobilienobjekts. Diese Gefahr wird bei der Wahl eines geeigneten Standorts sowie des Betreibers deutlich minimiert. Der höchste Bedarf an Pflegeplätzen besteht natürlich in den Regionen, in denen perspektivisch mehr Pflegebedürftige leben als Heimplätze vorhanden sind. Zudem wirken sich Erfahrungen und die Expertise der Betreibergesellschaften in hohem Maße auf den Erfolg der Pflegeeinrichtungen sowie der damit verbundenen Rentabilität aus.

Als rentabel werden Pflegeinstitutionen ab einer Auslastung von mindestens 80 Prozent eingestuft. Durchschnittlich beläuft sich die Auslastung auf rund 90 Prozent. Diese Quote liegt hauptsächlich in der Hand des Betreibers. Eine hohe Auslastung geht erfahrungsgemäß mit einer tadellosen Pflegequalität, einer guten Kostenorganisation sowie kompetentem Personal einher. Diese Kombination führt zu einer hohen Auslastung, die Kapitalanlegern wiederum langfristig zugesicherte Mieteinnahmen beschert. Bei einer zu geringen Auslastung verpflichtet sich der Betreiber dennoch zur vollen Mietzahlung. Dadurch erhalten die Eigentümer der Appartements die Mietzahlung auch dann, wenn die Wohneinheiten nicht belegt sind. Kurzum: Wer mit seinem Pflegeappartement langfristig hohe Rendite erzielen möchte, sollte auf erfahrene Bauträger der Pflegeeinrichtungen und renommierte Betreiber achten.

Welche Besonderheiten weisen Pflegeimmobilien auf?

Insbesondere gemeinschaftlich genutzte Flächen und Einrichtungen werden in einer Pflegeimmobilie stark beansprucht. Instandhaltungsmaßnahmen sind erfahrungsgemäß nach etwa 15 bis 20 Jahren nötig. Zudem verändern sich Ansprüche an die Konzeption der Einrichtung stetig. Gesetzgeber stellen neue Anforderungen an die Räumlichkeiten. Dadurch müssen Eigentümer der Wohneinheiten mit höheren Reinvestitionskosten als bei anderen Immobilien rechnen. Droht der Pflegeinstitution sogar die Insolvenz, ist eine Zweitnutzung nahezu unmöglich – es sei denn, Eigentümer investieren größere Geldsummen in Umbaumaßnahmen. Dennoch ist es für die Erwerber der Pflegeimmobilie gewiss ein Trost, dass die Eigentümer zumeist nur zur Pflege des Zustands von Dach und Fassade verpflichtet sind.

Die Kosten sind überschaubar, sodass das größte Risiko tatsächlich durch eine drohende Insolvenz der Pflegeheimbetreiber besteht. Die bei einem klassischen Leerstand garantierten Mieteinnahmen würden tatsächlich ausbleiben. Auf der Suche nach einem neuen Betreiber ist es wahrscheinlich, dass über Mietzahlungen sowie erforderliche Sanierungsmaßnahmen neue Verhandlungen stattfinden würden. Werden Faktoren wie zeitweilige Mietausfälle oder die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen in die Komplettrechnung einbezogen, reduziert sich die Nettorendite im Gegenzug automatisch.

Wie hoch ist die Ausfallquote von Pflegeheimen?

Trotz dieser Szenarien ist eine Investition in Pflegeimmobilien eine vergleichsweise sichere Angelegenheit. Die sogenannte Ausfallquote – der Anteil auftretender Insolvenzfälle in Pflegeheimen – beläuft sich auf nur 0,1 Prozent. Dieser Anteil ist deshalb so gering, weil mittlerweile die meisten kleinen finanzschwachen Betreibergesellschaften von größeren Pflegeheimketten übernommen wurden. Hinzu kommt, dass sich die Qualität in modernen Einrichtungen in den letzten Jahren deutlich erhöht hat. Diesem Nachteil steht der Kontrollverlust von Privatinvestoren gegenüber, da Eigentümer den Geschäftsbetrieb eigentlich nicht beeinflussen können. Deshalb ist es umso wichtiger, die Qualität einer Pflegeeinrichtung im Vorfeld genau zu überprüfen.

Gibt es Probleme beim Wiederverkauf der Pflegeimmobilie?

Ein Wiederverkauf der Pflegeappartements kann die Eigentümer der Objekte möglicherweise vor größere Herausforderungen stellen. Generell gilt: Je geringer die Restlaufzeit der Mietvereinbarungen, desto schwieriger gestaltet sich die Suche nach einem potentiellen Käufer. Aufgrund der starken Abnutzungserscheinungen der Pflegeinstitutionen ist ein Wertanstieg der Objekte relativ unwahrscheinlich. Wer sich dieser Risiken bewusst ist, entscheidet sich mit einer Pflegeimmobilie dennoch zumeist für eine lohnenswerte Investition.

Fazit: Für wen ist Eigentum in Pflegeeinrichtungen geeignet?

Eine Investition in Pflegeeinrichtungen ist insbesondere für Kapitalanleger empfehlenswert, die ihr Geld nicht in geschlossene Fonds anlegen möchten. Wer zudem die Verwaltung über eine Immobilie scheut, findet mit einer Pflegeeinrichtung ein geeignetes Objekt für eine Kapitalanlage. Eine gewissenhafte und sorgfältige Auswahl der Institutionen bildet die Grundlage für ein lukratives Geschäft. Die Zahlen sprechen für sich: Beispielsweise führt eine Investition von 100.000 Euro bei einer 20-jährigen Laufzeit und Rendite von fünf Prozent zu einer Einnahme von 165.000 Euro. Wer eine ähnliche Rendite mit anderen Geldanlageformen wie Aktien oder hochverzinsten Unternehmensanleihen erzielen möchte, müsste ein wesentlich höheres Risiko in Kauf nehmen.