Eine Pflegeimmobilie ist eine Spezialimmobilie, die als Appartement in speziellen Wohnobjekten untergebracht ist. Ob Alters- und Pflegeheime, Mischformen aus Wohn- und Pflegeheim oder Wohnheime mit integrierter Pflege – Objekte mit diesen Konzepten versprechen pflegebedürftigen Personen ein Dach über dem Kopf. Mittlerweile haben sich Pflegeimmobilien zu einer beliebten Geldanlageform gewandelt, die privaten Investoren zahlreiche Vorteile versprechen. Einer der wichtigsten Gründe für die steigende Attraktivität ist der hohe Bedarf an Pflegeeinrichtungen, dem der Staat nur bedingt Folge leisten kann.

Pflegeimmobilien sind durch den demografischen Wandel gefragter denn je

In Deutschland ist der demografische Wandel in vollem Gange. Der Anteil an älteren Menschen steigt überproportional an. Dieser Trend wird sich innerhalb der nächsten 20 bis 40 Jahre noch deutlich verschärfen. Werden heute rund 2,4 Millionen Deutsche als pflegebedürftig eingestuft, wird sich dieser Anteil bis 2030 auf 3,4 Millionen erhöhen. Neuer Wohnraum ist gefragt. Diese Lage spitzt sich zu, da zahlreiche ältere Seniorenheime in ihrer heutigen Form nicht mehr gesetzlich festgelegten Standardregeln entsprechen. Anforderungen an Personen- und Brandschutz oder Barrierefreiheit sind längst überholt.

Eine Umrüstung innerhalb der bestehenden Pflegeeinrichtungen ist aufgrund räumlicher Gegebenheiten nicht immer möglich. Aus dem Grund sind Ersatzbauten erforderlich. Doch das Budget des Staates und gemeinnütziger Betreiber gerät an seine Grenzen. Private Anbieter sind gefragt, um die Kluft zu kompensieren. Studienergebnissen zufolge sind bis zum Jahr 2030 etwa 200.000 neue Pflegeplätze erforderlich. Vor allem in Ballungszentren wie Hamburg, Hannover, Berlin oder Köln sind Tausende an neuen Pflegeplätzen erforderlich. An diesem Punkt knüpft der heutige Kapitalmarkt an. Für Privatinvestoren eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten, um ihr Geld gezielt und effektiv in die Erbauung von Pflegeimmobilien anzulegen. Zahlreiche Pluspunkte leisten wichtige Überzeugungsarbeit. Doch worauf dürfen Investoren bei dieser Kapitalanlage hoffen?

Wie hoch sind die Renditen von Pflegeimmobilien?

Mittlerweile haben sich Pflegeappartements mit einer Mietrendite von vier bis sechs Prozent auf dem Immobilien- bzw. Kapitalmarkt bewährt. Trotz erhöhter Risiken und des gesteigerten Verwaltungsaufwands erreichen Renditen von vermieteten Wohnimmobilien diesen Wert zumeist nicht. Da der Bedarf an stationären Pflegeplätzen in den nächsten Jahrzehnten deutlich ansteigen wird, ist ein überdurchschnittlich hoher Wertzuwachs nicht auszuschließen. Ein Vorteil gegenüber indirekten Immobilien-Investments wie offenen Immobilienfonds besteht darin, dass die Eigentümer durch den Eintrag ins Grundbuch von diversen Rechten und Pflichten profitieren.

Weshalb bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen Konjunkturunabhängigkeit und Inflationsschutz?

Optionen einer Investition in den Wachstumsmarkt der Pflegebranche sind beschränkt. Der Kauf einer Pflegeimmobilie eröffnet Privatinvestoren jedoch die Möglichkeit, vom Wandel des Pflegemarkts zu profitieren. In konjunkturell schwächeren Wirtschaftsjahren ist der Bedarf an Pflegeheimen dennoch konstant hoch und wird nicht von der Konjunktur beeinflusst. Der Inflationsschutz dieser Geldanlage basiert auf der außergewöhnlich stabilen Sicherheit der Mieteinnahmen. Diese Sicherheit wird gewährleistet, indem Immobilienkäufer sowie Betreiber erfahrungsgemäß einen Pachtvertrag über eine Mindestlaufzeit von 20 Jahren abschließen – einschließlich Option zur Verlängerung. Da Mietzahlungen vertraglich indexiert sind, wird ein effektiver Schutz gegen Inflation eingeräumt. Außerdem haften Betreibergesellschaften für regelmäßige Mieteinnahmen, sodass sich die Mietzahlung für Investoren auch bei einem Leerstand der Appartements fortsetzt. Darüber hinaus unterhalten Betreiberunternehmen gemäß § 72 SGB XI einen Versorgungsvertrag mit den Pflegekassen. Diese Vereinbarung regelt eine Fortzahlung für Pflegeleistungen durch Pflegekassen.

Wie sind der geringe Verwaltungsaufwand und Instandhaltungskosten von den Eigentümern von Pflegeeinrichtungen zu bewerten?

Ein wesentlicher Vorteil für Eigentümer einer Pflegeimmobilie ist der geringe Verwaltungsaufwand. Durch dieses Merkmal unterscheidet sich die Investition in Pflegeeinrichtungen deutlich von Eigentumswohnungen oder Häusern. Die Pflegeinstitution betreibenden Gesellschaften nehmen eine Suche nach neuen Mietern, eine Beauftragung von Handwerkern oder Aufschlüsselung von Nebenkostenabrechnungen vor. Darüber hinaus sind Eigentümer der Pflegeappartements nur zur Zahlung einer vergleichsweise geringen Instandhaltungsrücklage von maximal drei Euro pro Quadratmeter verpflichtet. Diese geringen Kosten sind den hohen Standards der Neubauten geschuldet. Zudem trägt der Eigentümer nur die Verantwortung für „Dach und Fach“. Hierbei wird allgemeinhin die äußere Hülle der Bauten bezeichnet. Alle anderen Kosten zur Instandhaltung werden vom Betreiber übernommen. Beispielsweise verpflichten sich die Betreibergesellschaften zum Ersatz des Mobiliars.

Sind die Finanzierungsmöglichkeiten für Pflegeeinrichtungen günstig oder teuer?

Eine Finanzierung in Pflegeimmobilien lohnt sich zum jetzigen Zeitpunkt besonders. Einerseits ermöglichen historisch niedrige Finanzierungszinsen ein günstiges Finanzierungskonzept. Andererseits haben Eigentümer die Möglichkeit, von den günstigen Finanzierungskonditionen der KfW-Förderbank zu profitieren – vorausgesetzt, die Immobilien zeichnen sich durch einen niedrigen Energiebedarf aus und werden deshalb als KfW-Effizienzhaus eingestuft. Bei vielen Finanzierungsprojekten können die KfW-Darlehen durch Tilgungszuschüsse von 5.000 bis 10.000 Euro ergänzt werden. Eine zusätzliche Sicherheit wird privaten Investoren durch die Bestimmungen der HeimMindBauV eingeräumt. Diese Heimmindestbauverordnung schreibt technisch-architektonische Richtlinien für neu erbaute Pflegeheime vor. Die Käufer der Pflegeimmobilien erhalten durch diese Vorgabe eine zusätzliche Sicherheit, die sich auf die Erstellung eines zeitgemäßen Konzepts sowie dessen bautechnische Umsetzung bezieht.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: gute Aussichten bei hoher Konzept- und Standortsicherheit

Erfahrungsgemäß beläuft sich der Zeitraum für eine Analyse, Planung sowie Realisierung eines Bauvorhabens von Pflegeimmobilien auf ungefähr zwei bis drei Jahre. Betreibergesellschaften und Bauträger kooperieren, um gemeinsam das Bauziel zu erreichen. Diese Zusammenarbeit ist besonders wichtig, da Neubauten von Pflegeheimen den aktuellsten bautechnischen und konzeptionellen Anforderungen entsprechen sollen. Generell gilt: Wer in einen Bau neuer Pflegeobjekte investiert, ist auf der sicheren Seite. Ein maßgeblicher Faktor in der Planungsphase ist eine sorgfältige Standortanalyse. Natürlich sollten Pflegeeinrichtungen überwiegend an den Orten erbaut werden, an denen ein erhöhter Bedarf an Pflegeplätzen besteht.

Wie beeinflusst eine Investition in Pflegeinstitutionen die Steuerabgaben?

Der direkte Kauf eines Pflegeappartements ist mit unterschiedlichen steuerlichen Vorzügen verbunden. Normalerweise haben Eigentümer der Objekte die Möglichkeit, von den allgemeinen steuerlichen Bestimmungen zur AfA – der Absetzung für Abnutzung – Gebrauch zu machen. In dessen Rahmen dürfen Privatinvestoren die Außenanlagen sowie den Gebäudeanteil mit zwei Prozent pro Jahr abschreiben. Das Inventar der Pflegeeinrichtungen wird bei der AfA mit anteilig zehn Prozent berechnet. Neben der AfA können Finanzierungskosten für vermietete Wohnobjekte zusätzlich als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Ein etwaig erzielter Verkaufsgewinn ist nach einer zehnjährigen Spekulationsfrist als steuerfrei zu bewerten. Aus finanzieller Sicht ist es für Käufer eines Pflegeappartements ebenfalls von Vorteil, dass sie während des Kaufprozesses keine Maklerprovision entrichten müssen.

Was bedeutet das bevorzugte Belegungsrecht beim Kauf von Pflegeimmobilien?

Eigentümer der Pflegeimmobilien bekommen von der jeweiligen Betreibergesellschaft ein bevorzugtes Belegungsrecht zugesprochen. Dieser Rechtsanspruch bezieht sich dabei nicht nur auf die Immobilie, für die Investoren die Geldanlage vorgenommen haben. Dieses Recht gilt für alle Pflegeeinrichtungen des Betreibers. Das bevorzugte Belegungsrecht sichert Kapitalanlegern im Pflegefall einen Platz in einem der Pflegeheime zu. Diese Regelung gilt für die Investoren und deren Familienangehörige.

Pflegeimmobilien als Altersvorsorge: Kapital anlegen und sich zugleich sozial engagieren

Einerseits ist eine Investition in eine Pflegeimmobilie eine lukrative Absicherung, die als Option zur Altersvorsorge zunehmend an Bedeutung gewinnt. Andererseits beweisen Geldanleger mit dieser Investitionsform soziales Engagement. Schließlich wird der Bedarf an Pflegeplätzen in den nächsten Jahrzehnten massiv ansteigen. Projekte wie Neubauten von Pflegeheimen oder Sanierungen bestehender Pflegeeinrichtungen werden in den kommenden Jahren Milliarden an Euro kosten. Jeder einzelne Investor in Pflegeimmobilien leistet einen wichtigen Beitrag dafür, um diesem Bedarf gerecht zu werden.

Fazit: In Pflegeimmobilien investieren! Wieso nicht?

Schon heute an die Zukunft  denken! Dieses Vorhaben setzen private Investoren mit einer Pflegeimmobilie mehrfach in die Tat um. Der Erwerb eines Pflegeappartements beschert nicht nur hohe Renditen. Zugleich wird die Pflegebranche entlastet. Vorteile wie das bevorzugte Belegungsrecht im Pflegefall versprechen im hohen Alter viel Sicherheit. Wer sich für diese Investition entscheidet, trifft eine gute Wahl.