Der Blick auf den Finanzmarkt beweist: Momentan und auch in Zukunft haben sich Pflegeimmobilien als eine der sichersten und renditefähigsten Kapitalanlagen bewährt. Die Nachfrage nach Pflegeappartements in seniorentauglichen Wohnanlagen samt altersgerechter Infrastruktur nimmt stetig zu. Bedingt durch den demografischen Wandel in Deutschland ist das Interesse an Ein- oder Zweiraumappartements in Pflege- bzw. Seniorenheimen ebenso groß. Das Angebot wird zunehmend knapp. Statistiken sind alarmierend: Schon jetzt sind 90 bis 95 Prozent aller Pflegeplätze in Pflegeeinrichtungen vermietet. In einem, spätestens in zwei Jahrzehnten wird sich nach aktuellem Stand der Dinge jedoch ein Engpass auf dem Markt für Pflegeimmobilien herauskristallisieren. Diese Entwicklung wirkt sich auf die Wertsteigerung einer Kapitalanlage zwar positiv aus. Dennoch sind Pflegeimmobilien kein Selbstläufer. Wer clever und umsichtig investiert, kann mit einem Pflegeappartement bemerkenswert hohe Renditen erzielen. Wer nicht aufpasst, muss im Gegenzug schlimmstenfalls ein Minusgeschäft in Kauf nehmen.

Welche Rolle spielt der Betreiber bei der Investition in eine Pflegeimmobilie?

Wer in eine Pflegeimmobilie investiert, geht als Kapitalanleger – zumindest in gewissem Maße – ein Abhängigkeitsverhältnis zur Betreibergesellschaft ein. In aller Regel führen die Betreiber eine Standortanalyse durch, um den Bedarf an Pflegeplätzen an einem bestimmten Ort zu ermitteln. Die Resultate dieser Analyse entscheiden nicht nur über die Durchführung des Bauvorhabens. Zudem wirken sich diese Bewertungen maßgeblich auf den Preis der Pflegeimmobilie aus. Ergänzend ist eine Pflegeeinrichtung nur dann auf Dauer rentabel, wenn sich die Bewohner in der Senioren- bzw. Pflegeresidenz wohlfühlen. Für die Betreibergesellschaften müssen in einem Pflegedomizil so viele Wohneinheiten zur Verfügung stehen, dass der Pflegebetrieb in dem Haus gewinnbringend betrieben werden kann. Eine Überkapazität an Pflegeappartements verringert die Gewinnaussichten deutlich. Hausinterne Angebote sowie die Infrastruktur der Umgebung müssen den Bedürfnissen pflegebedürftiger Menschen angepasst sein. Von Ärzten und Apotheken, über Pflegedienste sowie Sanitätshäuser bis hin zu Physiotherapien und Einkaufsgelegenheiten – die richtigen Voraussetzungen für den alltäglichen Bedarf von Pflegebedürftigen sollten vorhanden sein. Diese Bedingungen sind in kleineren Ortschaften oder Dörfern zumeist nicht erfüllt. Statistisch wird diesen Erwartungen erst in Städten mit mindestens 20.000 Einwohnern nachgekommen. Hinzu kommt eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, die zumeist ebenfalls erst in Einzugsgebieten mit dieser Einwohnerzahl gegeben ist.

Wie wichtig ist die Standortanalyse beim Erwerb einer Pflegeimmobilie?

Die Standortanalyse schließt außerdem Informationen darüber ein, inwiefern und ob die Stadt bzw. Ortschaft für die komplette Pflegeeinrichtung überprüft wurde. Ob Bestandsimmobilie oder Neubau – beide Gebäude sollten über ein aufschlussreiches Gutachten analysiert werden. Um das Risiko eines etwaigen Verlustes zu minimieren, sollten Privatinvestoren den Mietvertrag mit dem Betreiber über mindestens 15 oder gar 20 Jahre abschließen. Eine Option zur Verlängerung der Vereinbarung sollte in dem Vertrag enthalten sein. Zudem sollten private Investoren über deutschlandweit renommierte Wirtschaftsauskunftsdateien detailliert kontrollieren, ob die Bonität der Betreiberunternehmen den Durchschnitt deutscher Unternehmen übersteigt. Das Handelsregister ist eine wichtige Anlaufstelle, um Einblicke in juristische und Gesellschaftsstruktur des Betreibers zu erhalten. Es geht nicht darum, der Betreibergesellschaft besonders misstrauisch gegenüberzutreten. Doch ein Minimum an Vorsicht reduziert Risiken bei der Investition deutlich.

Werden die Appartements den Ansprüchen pflegebedürftiger Senioren gerecht?

Vor dem Abschluss des Kaufvertrags sollten sich Kapitalanleger auf den Blick fürs Detail verlassen. Selbstverständlich ist es beim Erwerb einer Pflegeimmobilie besonders wichtig, dass die Appartements und Gemeinschaftsräume behindertengerecht ausgestattet sind. Erfüllen die Räumlichkeiten alle Voraussetzungen für einen seniorengerechten Alltag? Diese Frage lässt sich durch besondere Ausstattungselemente wie innerhalb der Wohnung angebrachte breite Türen oder einen ebenerdigen Zugang mit „ja“ beantworten. Ein Hausmeisterservice oder eine Notdienstverbindung zum Pflegedienst im Standby-Modus sind für eine sichere Pflegeimmobilie ebenfalls unerlässlich. Kleine Features wie die Höhe der Steckdosen oder die Badausstattung müssen den Bedürfnissen von Menschen mit eingeschränkter Mobilität angepasst sein. Physische Defizite sollten durch barrierefreie Konzepte der Wohneinheiten kompensiert werden. Werden diese Voraussetzungen erfüllt, minimieren Käufer eines Pflegeappartements die Risiken für drohende Verluste enorm.

Welche weiteren Risiken bestehen beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Das Risiko, einen unseriösen Betreiber, das falsche Objekt oder einen ungeeigneten Standort auszuwählen, ist die größte Gefahrenquelle beim Erwerb eines Pflegeappartements. Rechtliche Risiken sind ebenfalls nicht komplett auszuschließen. Regelmäßig passen Politiker rechtliche Leitlinien dem Betrieb von Pflegeinstitutionen an. Kann eine Betreibergesellschaft den neuen Vorgaben nicht mehr entsprechen, droht die Gefahr, die Pflegeeinrichtung nicht mehr mit ausgeschöpfter Kapazität betreiben zu können. Schlimmstenfalls entwickeln sich wirtschaftliche Schwierigkeiten, die wiederum zur Insolvenz führen können. Darüber hinaus müssen private Investoren wohl oder übel ein gewisses Zinsrisiko aufnehmen. Es ist nicht auszuschließen, dass die Darlehen nach einem Ablauf der vereinbarten Zinsbindung mit schlechteren Zinskonditionen fortgeführt werden müssen. Dennoch gilt: Wer die Entscheidungen mit Bedacht trifft und Bereitschaft zu kleineren Risiken zeigt, wird diese Investition mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht bereuen.

Welche Kennzeichen bestimmen die Qualität einer Pflegeeinrichtung?

Wie bereits erwähnt, sind die Infrastruktur sowie der lokale Bedarf an Pflegeplätzen bei der Auswahl einer Pflegeimmobilie maßgebliche Faktoren. Neben der Bonität der Betreiber gibt deren Anzahl betriebener Pflegeobjekte über die wirtschaftliche Stabilität Aufschluss. Möchten Investoren das Risiko ausfallender Mietzahlungen minimieren, sollten sie unbedingt auf eine starke Betreibergesellschaft setzen. Finanzexperten empfehlen einen Indikator von mindestens zehn Pflegezentren, die in der Obhut des Unternehmens liegen. Eine wichtige Rolle spielt die Größe des Pflegezentrums, die über die Rentabilität der Pflegeeinrichtungen entscheidet. Sind zu wenig Wohneinheiten vorhanden, kann Kostendruck entstehen. Ein Anteil von 80 bis 120 Pflegeplätzen pro Institution schätzen Experten als normal ein.

Tipps bei der Überprüfung des Bauträgers vor dem Erwerb einer Pflegeimmobilie

Das Risiko eines Verlustgeschäfts reduzieren Privatinvestoren mit einer Kontrolle des Bauträgers ebenfalls. Dieser Faktor ist für die Pflegeimmobilien besonders wichtig, die sich noch im Bauprozess befinden oder erst wenige Jahre alt sind. Eine gute Wahl sind Bauträger, die auf eine Errichtung von Pflegedomizilen spezialisiert sind. Haben die Bauexperten schon mehrere Projekte realisiert, sprechen diese Vorarbeiten für einen hohen Erfahrungswert. Diese Komponenten reduzieren die Risiken in mehrfacher Hinsicht. Einerseits ist dadurch gesichert, dass die Bauten neuen gesetzlichen Richtlinien entsprechen und deshalb als zukunftssicher bewertet werden. Zudem sind erfahrene Bauträger besonders versiert, um den Bedarf an Pflegeplätzen in einer bestimmten Region besser einschätzen zu können.

Fazit: Wie lassen sich Risiken beim Kauf eines Pflegeappartements vermeiden?

Wer mit einem langfristigen Anlagehorizont investieren möchte, trifft mit Wohneinheiten in Pflegeeinrichtungen eine gute Wahl. Natürlich ist kein Investment in Immobilien vollkommen risikofrei. Es ist sinnvoll, die wichtigsten Faktoren wie den Status der Betreiber sowie die Infrastruktur genau unter die Lupe zu nehmen. Wer beim Kauf der Immobilie auf Nummer sicher gehen möchte, sollte nicht nur den nötigen Rechercheaufwand betreiben. Eine professionelle Beratung ist für die Entscheidungsfindung ratsam.