Teilverkauf vs. Leibrente : Immobilien-Teilverkauf und Leibrente im Vergleich
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Der Erhalt einer Leibrente geht mit dem Verkauf einer Immobilie einher. ©nomadsoul1 | Freepik.com
Mit der Immobilienrente können Senioren im eigenen Zuhause verweilen und sich dennoch in finanzieller Sicherheit wiegen. Doch worauf gilt es zu achten?
Viele Rentner stehen vor dem gleichen Problem: Sie haben ihre Immobilie zwar im hohen Alter abbezahlt, sind aber dennoch von finanziellen Engpässen betroffen. Eine zu geringe Rente oder teure Investitionen sind häufige Gründe für diese Misere. Andere Senioren möchten sich im Rentenalter besondere Wünsche erfüllen. Wer sich in dieser Situation Liquidität verschaffen möchte, könnte auf die eigenen vier Wände eine Hypothek aufnehmen oder das Objekt verkaufen. Doch die meisten Hausbanken entscheiden sich gegen diese Option, da sie keine Kredite an ältere Personen vergeben. An dieser Stelle setzt die Immobilienrente an, die Immobilieneigentümern die Möglichkeit bietet, auch im hohen Alter im eigenen Zuhause zu verbleiben. Im Gegenzug können sie ihre Wohnung oder ihr Haus zu Lebzeiten dennoch zu Geld machen. Für diese Immobilienrente stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung – unter anderem der Immobilien-Teilverkauf und die Leibrente.
Immobilien-Teilverkauf – was ist das?
Ein Immobilien-Teilverkauf ist ein relativ junges Modell, auf das mittlerweile mehrere kommerzielle Anbieter spezialisiert sind. Hierbei erwerben Anbieter einen bestimmten Anteil an einem Haus oder einer Wohnung. Die Grenzen für diesen Teilverkauf sind definiert und betragen mindestens 100.000 Euro sowie maximal 50 Prozent des Objekts. Nach der Bewertung der Immobilie durch einen Gutachter wird der fachmännisch ermittelte Kaufpreis sofort durch den Käufer an den Verkäufer ausgezahlt. Infolgedessen erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchrecht im Grundbuch.
Vor- und Nachteile des Immobilien-Teilverkaufs im Überblick
Einer der wichtigsten Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs ist das hohe Maß an Flexibilität. Dieses Konzept lässt es zu, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt komplett zu verkaufen oder den veräußerten Anteil alternativ wieder zurückzukaufen. Zugleich profitieren alle Beteiligten von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie. Im Gegenzug müssen Eigentümer der Immobilie jedoch bedenken, im Rahmen des Teilverkaufs der Immobilie zukünftig ein Nutzungsentgelt entrichten zu müssen. Dieses Nutzungsentgelt ist mit einer Art Miete vergleichbar, die die finanziellen Möglichkeiten der Objekteigentümer nicht überschreiten sollten. Außerdem stimmen die Objekteigentümer der Regelung zu, trotz Immobilien-Teilverkauf alle Kosten, die für Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen anfallen, zu übernehmen, sofern nichts anderes individuell vereinbart worden ist. Zusätzlich lassen sich die Teilkaufinvestoren eine Grundschuld auf die komplette Immobilie eintragen. Im Falle eines späteren Gesamtverkaufs fordern die Teilkaufinvestoren weitere Gebühren ein, dafür kümmern sie sich aber auch um die gesamte Abwicklung des Verkaufs.
Leibrente – was ist das?
Der Erhalt einer Leibrente geht hingegen mit dem Verkauf einer Immobilie einher. Bei diesem Modell zahlen Käufer eine monatliche Rente, die häufig mit einer zusätzlichen Einmalzahlung kombiniert ist. Zugleich erhalten Immobilieneigentümer ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. All diese Regelungen werden im Grundbuch eingetragen. Häufige Käufer sind Unternehmen wie die Deutsche Leibrenten Grundbesitz oder Organisationen wie die christliche Stiftung Liebenau. Wählen die Objekteigentümer eine Stiftung als Partner aus, sollten sie auch deren Ziele befürworten. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Leibrente zwischen mehreren Privatpersonen zu vereinbaren.
Höhe der Leibrente
Die Höhe der Leibrente richtet sich nach dem Wert der Immobilie, dem Alter sowie Geschlecht der Verkäufer. Weil Frauen durchschnittlich länger leben, ist diese Tatsache für die Leibrente eher nachteilig. Eine wichtige Basis für die Ermittlung der Rentenhöhe sind zumeist öffentlich zugängliche Sterbetafeln.
Vor- und Nachteile der Leibrente im Überblick
Ein Vorteil der Leibrente ist, dass die neuen Eigentümer für etwaige Reparaturen und Erhaltungsinvestitionen an den Objekten in Zukunft die Verantwortung übernehmen. Im Gegenzug sind etwaig anfallende Kosten für die Instandsetzung von Anfang an ein wichtiger Bestandteil der Kalkulation der Käufer. Möglicherweise ist es lukrativer, diese Regelung aus dem Vertrag zu streichen und Kosten für die Instandhaltung selbst zu tragen.
Wohnrecht oder Nießbrauch?
Einigungen auf lebenslangen Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht werden häufig im privaten Umfeld getroffen, falls Immobilien beispielsweise vorzeitig an Erben verschenkt werden. Diese Regelungen sind ebenfalls im Grundbuch eingetragen und bleiben automatisch auch bei einem Weiterverkauf der Objekte erhalten. Verkäufer sind gut beraten, auf Nießbrauch anstatt Wohnrecht zu bestehen. Wohnrecht gilt schließlich nur für die Begünstigten selbst. Müssen die Begünstigten jedoch aus gesundheitlichen Gründen in eine Wohnung oder ein Pflegeheim umziehen, dürfen sie den bisherigen Wohnraum nicht vermieten. Rechte bei Nießbrauch sind wesentlich umfassender und schließen ebenfalls eine Vermietung ein.
Befristungen widersprechen
Als Absicherung vor einem sehr langen Leben der Verkäufer versuchen Anbieter der Immobilienrenten zum Teil, Rentenzahlungen sowie den Anspruch auf Nießbrauch zu befristen. Dieser Befristung sollten Betroffene unbedingt widersprechen. Eine Zusicherung der Rente sowie des Nießbrauchs sollte stets für „lebenslang“ erfolgen. Andernfalls gehen hochbetagte Senioren das Risiko ein, keinen Anspruch auf die eigenen vier Wände und ihre Rente zu haben.
Immobilien-Teilverkauf und Leibrente: Optimale Absicherung durch gute Beratung
Ob eine Leibrente oder ein Immobilien-Teilverkauf die richtige Wahl ist, muss natürlich jeder für sich selbst entscheiden. In zu den Modellen gehörigen Verträgen sollten Betroffene alle wichtigen Details klären, für die es keine Richtlinien gibt. Umso wichtiger ist es deshalb, alle offenen Punkte individuell auszuhandeln. Bei offenen Fragen ist es ratsam, sich fachmännisch unterstützen zu lassen. Beispielsweise sollten alle Parteien von Anfang an klären, wer für etwaig anfallende Renovierungs- oder Instandhaltungskosten aufkommt. Zugleich sollten Regelungen darüber bestehen, inwiefern die Immobilie vermietet werden darf und was beim Tod eines Partners oder einem Umzug ins Pflegeheim geschieht.
