Details zum Immo-Teilverkauf : Immobilien-Teilverkauf: Was ist das?
- -Aktualisiert am
Mit einem Immobilien-Teilverkauf haben Eigentümer die Möglichkeit, einen Teil ihres Vermögens in Bargeld umzuwandeln. ©amixstudio | Freepik.com
Ein Teilverkauf der eigenen Immobilie ist für all die Personen geeignet, die ihre eigenen vier Wände im Alter zu Geld machen möchten.
Mit einem Immobilien-Teilverkauf haben Eigentümer von Wohnungen oder Häusern die Möglichkeit, einen Teil des eigenen Hab und Guts zu veräußern. Daran schließt sich eine Auszahlung der entsprechenden Summe an, nach der die Immobilieneigentümer dennoch im eigenen Zuhause verweilen können. Im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf bietet ein Teilverkauf deshalb zahlreiche Vorteile.
Immobiliennutzung trotz Verkauf
Insbesondere gewerbliche Anbieter unterbreiten Immobilieneigentümern im Rentenalter vermehrt die Möglichkeit, das Wohneigentum als Immobilien-Teilverkauf anzubieten. Die Besonderheit dieses erst seit 2018 bestehenden Modells liegt darin, dass nicht das gesamte Objekt, sondern nur ein Teil eines Hauses oder einer Wohnung veräußert werden kann. Eigentümer der Immobilien haben dadurch die Möglichkeit, maximal die Hälfte des zum Wohnobjekt gebundenen Vermögens zu nutzen. Somit behalten Immobilieneigentümer alle Rechte und Pflichten an den Objekten. Deren Status ist mit dem eines Alleineigentümers vergleichbar.
Immobilieneigentümer als stille Teilhaber
Der Immobilien-Teilverkauf schließt somit ein notariell beurkundetes Nießbrauchsrecht ein, das neben einem lebenslangen Wohnrecht ebenfalls die wirtschaftliche Nutzung der Objekte beinhaltet. Dieses Prinzip ist beispielsweise für die Altersvorsorge wichtig. Zur weiteren Immobiliennutzung bezahlen die Immobilieneigentümer eine monatliche Gebühr als Mietzahlung an die Käufer. Der Teilverkauf-Anbieter agiert wiederum als „stiller Teilhaber“. Diese Regelung bedeutet für die Eigentümer in der Regel, dass sie auch vollumfänglich für etwaige Instandhaltungskosten aufkommen müssen. Es gibt mittlerweile aber auch mehrere Anbieter, die sich an diesen Kosten beteiligen.
Diese Kosten entstehen durch einen Immobilien-Teilverkauf
Neben dem monatlich zu entrichtenden Entgelt zur Einhaltung des Nießbrauchrechts müssen Verkäufer mit regelmäßig anfallenden Instandhaltungskosten rechnen. Außerdem entrichten Immobilieneigentümer weiterhin eine Grundsteuer an die Gemeinde, da die Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs den anderen Teil der Grundsteuer nicht übernehmen. Je nach Bedarf fallen ebenfalls Kosten für einen Rückkauf oder Weiterverkauf an. Diese Kosten entstehen, falls es zu einem Gesamtverkauf des Objektes kommt und der Kaufpreis an den Anbieter zurückgezahlt werden muss. In dem Fall entsteht ein Durchführungsentgelt von 3,3 bis 5,5 Prozent des Verkaufspreises. Zusätzlich einigen sich beide Parteien auf eine Wertsicherungsklausel, um dem Anbieter eine Wertsicherung der Objekte vertraglich zuzusichern. Diese Wertsteigerung beläuft sich in aller Regel auf 17 Prozent. Auf diese Weise sichern sich die Anbieter ab, zusätzlich zum Kaufpreis eine weitere Summe zu erhalten, mit denen die Kosten für den früheren Teilankauf zu decken. Tritt die Wertsteigerung nicht ein, müssen Immobilieneigentümer diesen Anteil tragen.
Details zum Ablauf eines Teilverkaufs
Die Abwicklung des Immobilien-Teilverkaufs gestaltet zwar jeder Anbieter anders. Dennoch entspricht die Verfahrensweise einem Schema, das sich zumeist gleicht. Der Teilverkauf erfolgt erfahrungsgemäß in folgenden Schritten:
- Einigung zwischen Käufer und Kapitalgeber über die Höhe des zu veräußernden Anteils am Haus oder der Wohnung (maximal ist Verkauf von 50 Prozent möglich)
- Käufer unterbreitet vorläufiges unverbindliches Angebot
- Wertermittlung durch unabhängigen Immobiliengutachter
- Immobilienwert ist Kennwert über die Frage, ob Teilverkauf des Hauses überhaupt realistisch ist (Unternehmen legen zumeist Mindestbetrag von 100.000 Euro für Auszahlung fest)
- Festgelegte Nutzungsdauer sowie Anteil an Immobilie dienen zumeist als Basis für Ermittlung des monatlichen Nutzungsentgelts
- Nach Klärung aller Details unterbreiten Käufer ein verbindliches Kaufangebot
- Vertragsunterzeichnung beim Notar
- Auszahlung des vereinbarten Vertrags
Immobilien-Teilverkauf: Wichtige Voraussetzungen im Überblick
Zumeist ist ein Teilverkauf von Wohnungen oder Häusern an bestimmte Bedingungen gekoppelt. Beispielsweise ist es üblich, dass der Wert der Objekte mindestens 200.000 Euro betragen muss. Somit ist eine wichtige Voraussetzung dafür geschaffen, dass überhaupt ein Angebot zustande kommt, da der Auszahlungsbetrag mindestens 100.000 Euro hoch sein sollte. Im Idealfall sollte das Objekt zudem lastenfrei sein. Nur in Ausnahmefällen sind potenzielle Käufer damit einverstanden, dass eine geringe bestehende Restschuld über die Auszahlung verrechnet wird. Zusätzlich ist es beim Immobilien-Teilverkauf üblich, dass die Immobilieneigentümer ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben. Diese Regelung ist deshalb wichtig, da sich Angebote für einen Immobilien-Teilverkauf zumeist an Personen höheren Alters richten. Die Eigentümer der Objekte hegen in dem Fall den Wunsch, ihr gewohntes Umfeld nicht verlassen zu wollen und im Gegenzug ihre Rente aufzubessern.
Wann lohnt sich ein Immobilien-Teilverkauf?
In erster Linie ist ein Teilverkauf für Menschen im Rentenalter interessant, die ihre Immobilie nicht aufgeben möchten. Diese haben zumeist Kapitalbedarf und haben aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters nicht mehr die Möglichkeit, einen Kredit zu günstigen Konditionen zu erhalten. Ein Teilverkauf kommt in Betracht, wenn die Immobilie als einziges Vermögen gilt und Immobilieneigentümer daraus ihr Geld beziehen möchten. Zudem können sie trotz des Teilverkaufs in ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben und dadurch jeglichen Umzugsstress umgehen. Trotz der Zahlung der Teilsumme steht es Eigentümern der Objekte frei, nach eigenem Ermessen über Renovierungen oder Umbauten der Immobilien zu entscheiden. Treten im Laufe der Zeit Wertsteigerungen der Immobilie auf, profitieren Immobilieneigentümer ebenfalls davon.
Können Immobilien bei einem Immobilien-Teilverkauf dennoch vererbt oder veräußert werden?
Aus rechtlicher Sicht spricht nichts dagegen, den verbliebenen Immobilienteil zu vererben oder zu verkaufen. Beim Verkauf des Objekts sollten Immobilieneigentümer jedoch berücksichtigen, dass die Anbieter für diese Durchführung ein Serviceentgelt berechnen, dessen Höhe sich nach dem Verkaufserlös richtet. Die Höhe des Serviceentgelts schwankt zwischen 3,3 und 5,5 Prozent. Hinsichtlich des bereits verkauften Teils spricht auch nichts dagegen, diesen Anteil zu vererben. Diese Erben profitieren in aller Regel von einem Ankaufsrecht auf den Immobilienteil, den sie bei Bedarf zurückkaufen können. Zudem können Immobilieneigentümer von ihrem Ankaufrecht Gebrauch machen bestehen, falls sie den veräußerten Teil wieder zurück erwerben möchten.
