Immobilien-Teilverkauf im Test : Immobilienverkauf: Modelle im Überblick
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Für die meisten Menschen ist das Eigenheim ein wichtiger Teil des lebenslang angesparten Vermögens. ©kwangmoop | Freepik.com
Wie unterscheidet sich ein Immobilien-Teilverkauf von einem Verkauf mit Nießbrauchsrecht? Bei finanziellen Engpässen gibt es verschiedene Lösungen.
Für die meisten Menschen ist das Eigenheim ein wichtiger Teil des lebenslang angesparten Vermögens. Bewohnen Eigentümer die Häuser oder Wohnungen selbst, überwiegen positive Eigenschaften eines Immobilieneigentums im Vergleich zu negativen Seiten eindeutig. Einer der wichtigsten Vorteile für ein Eigenheim ist die Tatsache, dass Wohnkosten bei einer komplett oder überwiegend abgezahlten Immobilie immer weiter sinken. Andererseits ist das eigene Kapital in einer selbst bewohnten Immobilie festgelegt, ohne dass deren Eigentümer darauf zugreifen können. Der Immobilienverkauf ermöglicht finanziellen Spielraum.
Immobilienverkauf: Mehrere Optionen für finanzielle Sicherheit
Wer sich jedoch in einem finanziellen Engpass befindet oder seinen Ruhestand ohne finanzielle Einbußen genießen möchte, schöpft bei einer selbstgenutzten Immobilie aus mehreren Optionen. Diese Möglichkeiten sind optimal für Eigentümer geeignet, um das in der Immobilie festgelegte Kapital zu eigenen Gunsten zu nutzen. Einige dieser Optionen sind ein Verkauf mit Nießbrauchrecht oder ein Immobilien-Teilverkauf.
Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht – juristische Konsequenzen
Nießbrauch ist ein gesetzlich geregeltes Recht, das bestimmten Personen eingeräumt werden kann. Wer Nießbrauch an einem Haus oder einer Wohnung hat, kann das Objekt wirtschaftlich oder zum eigenen Zweck weitgehend uneingeschränkt nutzen. Wichtige Bestandteile des Nießbrauchs sind Vermietungen eines Teils oder einer kompletten Immobilie. Durch die Vermietung erzielte Erträge stehen ausschließlich dem Inhaber des Nießbrauchs zu. In dem Fall ist die zum Nießbrauch berechtigte Person nicht Eigentümer:in oder alleinige Eigentümer:in der entsprechenden Immobilie. Deshalb bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung zwischen allen betroffenen Parteien, um Nießbrauchansprüche individuell festzuhalten.
Verschiedene Nutzungsmöglichkeiten beim Immobilienverkauf
Der Anspruch auf Nießbrauch ist im Grundbuch des jeweiligen Eigenheims eingetragen. Einigen sich alle beteiligten Parteien auf eine Auflösung des Nießbrauchs, können Betroffene diesen Rechten im Zweifelsfall ebenfalls einen Geldwert zuweisen. Generell gilt, dass ein Nießbrauch den Inhabern dieses Rechts stets eine umfassende wirtschaftliche Nutzung des zum Nießbrauch gehörigen Objekts einräumt. Dieses Nießbrauchrecht schließt ein Bewohnen oder eine Vermietung von Häusern oder Wohnungen ein.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Demgegenüber steht ein Teilverkauf der Immobilie, bei dem Immobilieneigentümer ihr Eigenheim nicht als Ganzes, sondern nur einen Teil davon verkaufen. Dieser Anteil beläuft sich zumeist auf mindestens zehn und maximal 50 Prozent. Die Käufer nehmen beim Teilverkauf automatisch die Rolle des stillen Teilhabers ein und überlassen den Nießbrauch am entsprechenden Teil des Eigenheims dem Verkäufer des Anteils bzw. dem Haupteigentümer des Wohnobjekts. Das Geld für die erworbenen Anteile geht als Einmalzahlung an den Verkäufer über. Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer monatliche Abschläge, um den verkauften Anteil nutzen zu können.
Hohe Flexibilität beim Teilverkauf
Verlassen die Miteigentümer die Immobilie komplett, führen die Teilkäufer des Eigenheims einen Gesamtverkauf durch. Der dadurch erhaltene Verkaufserlös wird nach Eigentumsanteilen unter allen Miteigentümern aufgeteilt. Im Gegenzug ist ein Rückkauf des im Vorfeld verkauften Anteils der Häuser oder Wohnungen ebenfalls möglich. Das Teilverkauf-Modell zeichnet sich durch eine besonders hohe Flexibilität aus, da die meisten Anbieter keine spezielle Laufzeit festlegen. Von Vorteil ist es beim Immobilien-Teilverkauf zudem, dass der Verkauf durch Anbieter des Teilverkaufs gegen Zahlung einer Provision erfolgt. Dadurch entsteht kein zusätzlicher Aufwand für die Haupteigentümer, die sich beim Teilverkauf zumeist schon im Rentenalter befinden. Wenden sich Immobilieneigentümer an einen professionellen Dienstleister, erzielen alle Beteiligten erfahrungsgemäß auch einen guten Verkaufspreis.
Verkaufsabwicklung durch Experten
Vorteile eines Immobilien-Teilverkaufs bestehen darin, dass Immobilieneigentümer bezüglich der Wahl der Anteile von maximaler Flexibilität sowie einer guten Werterhaltung profitieren. Neben einem Ankaufsrecht für Erben bietet eine professionelle Verkaufsabwicklung durch die Miteigentümer zusätzliche finanzielle Sicherheit. Weil bei diesem Modell ebenfalls ein Nießbrauchrecht besteht, dürfen Eigentümer die Immobilie zudem vermieten. Im Gegenzug müssen sie sich beim Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung jedoch auf eine monatliche Abschlagszahlung für den veräußerten Immobilienteil sowie die Zahlung einer Provision bei Verkauf durch einen Miteigentümer einstellen.
Kostenregelung bei einer Renovierung oder zur Instandhaltung
Eine nachhaltige Renovierung oder Instandhaltung älterer Gebäude ist heutzutage eine wichtige Komponente, die den Verkaufspreis beeinflusst. Zusätzlich spielen im Zuge einer energetischen Sanierung entstandene Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten eine tragende Rolle. Insbesondere Heizkosten verringern sich auf diese Weise deutlich. Im Regelfall übernehmen die Eigentümer die Kosten für etwaige Instandhaltungsmaßnahmen. Die gleiche Regelung gilt, falls aufwendige Renovierungen durch Empfehlung des Eigentümers durchgeführt werden. Bei einem Teilverkauf richtet sich die Kostenübernahme nach vertraglich geschlossenen Vereinbarungen. Auch wenn Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen stets die Attraktivität einer Immobilie steigern, müssen sich Miteigentümer bei einem Teilverkauf nicht zwangsläufig an einer Kostenübernahme beteiligen.
Nießbrauchrecht und Immobilien-Teilverkauf: Gemeinsamkeiten und Unterschiede
Bei einem Verkauf mit Nießbrauchrecht dürfen die Besitzer des Eigenheims die Immobilie uneingeschränkt zu ihren eigenen Gunsten nutzen. Doch im Gegensatz zum Immobilien-Teilverkauf sind Nießbrauchberechtigte nicht automatisch Eigentümer bzw. alleinige Eigentümer der Objekte. Ein anderer Fall liegt beim Teilverkauf einer Immobilie vor, bei dem die Eigentumsverhältnisse genau geklärt sind. Je höher der von Teilkäufern erworbene Anteil ist, desto mehr Anteile besitzen die Käufer automatisch. Allerdings darf dieser Anteil bei einem Immobilien-Teilverkauf niemals 50 Prozent überschreiten. Besonders gut ist ein Teilverkauf für all die Immobilieneigentümer geeignet, die ihr Eigenheim vererben möchten. Bei diesem Modell können sie ihren Ruhestand flexibel finanziell absichern, ohne ihr eigenes Hab und Gut komplett aufgeben zu müssen.
