Optionen des Teilverkaufs : Teilverkauf statt Anschlussfinanzierung
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Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Eigentümer einen Teil der Wohnung oder des Hauses an einen Teilkäufer. ©Drazen Zigic | Freepik.com
Eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung ist erforderlich, wenn der Festzins eines Baukredits ausläuft und gegenüber der Bank Zahlungen offen sind.
Bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung ist es üblich, sich für eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zu entscheiden, falls ein Baudarlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht komplett abbezahlt ist. Als Zinsbindung wird der Zeitraum beschrieben, für den der Zinssatz bei Vertragsabschluss festgeschrieben wird. Zeiträume für typische Zinsbindungen erstrecken sich von fünf bis hin zu 30 Jahren. Läuft die bisherige Zinsbindung aus, offerieren die meisten Banken üblicherweise automatisch eine neue Zinsvereinbarung.
Anschlussfinanzierung oder Umschuldung?
Eine Anschlussfinanzierung ist auf zwei Arten möglich. Bei der ersten Option belassen Immobilieneigentümer ihr Darlehen bei der alten Bank und schließen eine neue Zinsvereinbarung ab. Diese Methode wird als Prolongation bezeichnet. Die zweite Möglichkeit besteht für Darlehensnehmer darin, einen besseren Zins bei einer anderen Bank zu erhalten. Dieser Schritt wird als Umschuldung bezeichnet. Inwiefern eine Umschuldung lohnenswert ist, erfahren Kreditinteressenten jedoch erst, wenn mehrere Angebote für eine Anschlussfinanzierung vorliegen. Auf der Suche nach einer optimalen Anschlussfinanzierung sollten es potenzielle Kreditnehmer deshalb nicht versäumen, die Finanzierung gut vorzubereiten, mehrere Angebote miteinander zu vergleichen und daraufhin über eine Umschuldung oder einen Verbleib bei der bisherigen Bank zu entscheiden.
Tipps für die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung
Spätestens nach dem Erhalt eines Angebots von der eigenen Hausbank ist Handlungsbedarf gefragt. Bereits im Vorfeld sollten es Kreditinteressenten nicht versäumen, andere Optionen einer Anschlussfinanzierung genauer unter die Lupe zu nehmen. Eine mögliche Hilfe sind Hypothekenrechner, die einen repräsentativen Überblick über aktuelle Zinskonditionen vermitteln. Einen solchen Überblick bieten beispielsweise große Vermittler von Baufinanzierungen, die auf Offerten von mehreren hundert Kreditgebern zugreifen können. Durch Auflistungen dieser Vermittler ist es offensichtlich, welche Bank auf der eigenen Plattform derzeit die besten Angebote unterbreitet. Daraufhin können sich Kreditnehmer an die Kreditinstitute wenden.
Wie funktioniert eine Umschuldung?
Eine Umschuldung geht stets mit einem Wechsel von der bisherigen Bank zu einem anderen Kreditinstitut einher. Um eine reibungslose Umschuldung zu ermöglichen, ist es wichtig, zuerst alle aktuellen Unterlagen zur Immobilie und der persönlichen finanziellen Situation bei Finanzierungsvermittlern oder der betroffenen Bank einzureichen. Stimmt das Finanzinstitut der Darlehensanfrage zu, können Kreditnehmer und Kreditgeber die entsprechenden Unterlagen zumeist binnen kurzer Zeit unterzeichnen. Im nächsten Schritt nimmt das neue Kreditinstitut mit der alten Bank Kontakt auf, um das Darlehen am Ende der Zinsbindung abzulösen. Zum Zeitpunkt der Umschuldung der Baufinanzierung überweist die neue Bank den offenen Kreditbetrag an die bisherige Bank und übernimmt automatisch die noch bestehende Grundschuld. Ab dem Zeitpunkt geht die Baufinanzierung automatisch auf die neue Bank über.
Immobilien-Teilverkauf als Alternative
Doch es gibt auch andere Möglichkeiten, um eine Restschuld abzulösen. Eine dieser Optionen ist ein Immobilien-Teilverkauf. Ein Teilverkauf kommt als Alternative für eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung in Betracht, wenn Darlehensnehmer ihre Restschuld ablösen möchten. In dem Fall haben sie die Möglichkeit, einen Anteil der Wohnung oder des Hauses an einen Teilkäufer zu veräußern, der dadurch zum Miteigentümer an dem Objekt wird. Die Teilverkäufer erhalten ein Nießbrauchrecht, das im Grundbuch festgelegt wird. Dieses Nießbrauchrecht ermöglicht es Teilverkäufern, auch nach dem Teilverkauf im eigenen Zuhause zu wohnen oder das Objekt sogar zu vermieten.
Voraussetzungen für einen Immobilien-Teilverkauf
Wer einen Immobilien-Teilverkauf durchführen möchte, sollte ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit einem Marktwert von mindestens 200.000 Euro vorweisen. Ein Teilverkauf ist nur mit einer Mindestauszahlungssumme von 100.000 Euro möglich. Immobilieneigentümer dürfen bei einem Teilverkauf maximal die Hälfte des Eigenheims verkaufen. Ein wichtiger Bestandteil des Immobilien-Teilverkaufs ist die Entrichtung eines monatlichen Nutzungsentgelts an die Teilkäufer, das mit einer Mietzahlung vergleichbar ist. Im Vorfeld nimmt ein Gutachter eine Wertermittlung des Hauses oder der Wohnung vor. An die Vertragsunterzeichnung schließt sich eine Eintragung des Nießbrauchrechts ins Grundbuch an. Diese Eintragung bedarf einer notariellen Beglaubigung. Ein Teilverkauf kommt für all die Immobilieneigentümer in Betracht, die durch eine Einmalzahlung des ausstehenden Kreditbetrags komplett auf eine Umschuldung oder Anschlussfinanzierung verzichten möchten. Alternativ ist ein Teilverkauf ebenfalls der richtige Schritt, um die Kreditsumme deutlich zu reduzieren und somit von günstigen Konditionen zu profitieren.
Vorteile des Teilverkaufs
Als Alternative zu einer Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung ist ein Teilverkauf eine wunderbare Möglichkeit, um binnen kurzer Zeit an eine größere Geldsumme zu gelangen. Weil Eigentümer nach dem Teilverkauf mindestens 50-prozentiger Eigentümer der Häuser und Wohnungen bleiben, profitieren Kreditnehmer auch von allen zukünftigen Wertsteigerungen. Zudem steht es Immobilieneigentümern frei, das eigene Hab und Gut jederzeit komplett zurückzuerwerben oder bei Bedarf auch komplett zu verkaufen. Der Teilverkauf einer Immobilie überzeugt als verbraucherfreundliches Finanzmodell, das den Bedürfnissen von Eigentümern angepasst ist. Bei Interesse können Erben deshalb auch auf ein Ankaufsrecht für die veräußerten Teile des Eigenheims erhalten.
Welche Nachteile hat ein Immobilien-Teilverkauf?
Von Nachteil ist es bei einem Immobilien-Teilverkauf, dass die Teilverkäufer nicht mehr die alleinigen Eigentümer der Objekte sind. Außerdem müsste ein monatliches Nutzungsentgelt an die Teilkäufer entrichtet werden, da diese ihren Immobilienanteil nicht nutzen. Weil die Teilverkäufer nach der Veräußerung nach wie vor die Entscheidungshoheit über die Immobilie behalten, müssen sie meistens auch Kosten für Sanierungen und Modernisierungen übernehmen. Nichtsdestotrotz birgt ein Teilverkauf den Vorteil, durch eine Einmalzahlung komplett auf eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung für ein anderes Eigenheim verzichten zu können. Das Modell ist ebenfalls lukrativ, wenn das monatliche Nutzungsentgelt im Zuge eines Teilverkaufs wesentlich geringer als monatliche Kreditraten nach einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung ist.
