Die Investition in Pflegeimmobilien liegt im Trend – nicht zuletzt wegen des demografischen Wandels, der einen steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zur Folge hat.
Die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien gilt in der Finanzbranche schon seit einiger Zeit als eine sichere und zukunftsorientierte Anlageform. Die Bundesbürger legen in Zeiten von unsicheren Finanzmärkten ihr Geld lieber in solides Betongold an, als spekulativen Finanzprodukten ihr Vertrauen zu schenken. Die überdurchschnittlich hohen Renditen und vergleichsweise geringen Risiken sind weitere Faktoren, die für eine Investition in Wohnformen für Senioren sprechen. Vielen Privatanlegern ist sie jedoch noch ein relativ unbekanntes Anlagemodell.
Pflegeimmobilien: Investition in einen Zukunftsmarkt
Pflegeimmobilien sind ein inflationssicheres Finanzprodukt am Zukunftsmarkt Pflege – mit Renditen, die über der Vier-Prozent-Marke liegen. Sie sind somit ein konjunkturunabhängiges Investment. Und der demographische Wandel zeigt, dass immer mehr Pflegeplätze vonnöten sind. Nach den Bevölkerungsvorausberechnungen des Statistischen Bundesamtes wird in Deutschland die Zahl der Personen, die 80 Jahre oder älter sind, zwischen 2011 und 2050 von 4,3 Millionen auf 10,2 Millionen steigen. Während im Dezember 2015 knapp 2,9 Millionen Menschen pflegebedürftig waren, prognostizieren die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder eine Steigerung der Pflegebedürftigen bis zum Jahr 2050 zwischen 3,7 und 4,4 Millionen Menschen.
Der neueste Pflegeheim Rating Report vom Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung (RWI), der Philips GmbH und des Institute for Healthcare Business (hcb) sagt voraus, dass allein bis zum Jahr 2030 noch bis zu 321.000 Pflegeplätze gebraucht werden. Der Immobilienökonom Frank Löwentraut geht sogar noch weiter: Der Experte für Gesundheits- und Sozialimmobilien sieht durch diese rasante Entwicklung ein erhebliches Problem auf die Gesellschaft zukommen und prognostiziert eine Pflegeplatzunterversorgung in weiten Teilen Deutschlands. Weitere Neubauten werden nötig sein; bis zum Jahr 2040 geht Löwentraut von etwa 2.783 Gebäuden aus. Dies entspricht einer Zahl von insgesamt 334.000 Pflegeplätzen.
Solides Betongold mit vielen Vorteilen
Ein Investment in eine Pflegeimmobilien ist also auch mehr als nur eine Geldanlage: Wer pflegebedürftigen Senioren dabei hilft, ihren Lebensabend in einer hochwertigen Pflegeimmobilie zu verbringen, investiert zugleich in ein gesellschaftlich sinnvolles Anlageprodukt. Und im Gegensatz zu einem Anlagefond erhält der Investor beim Kauf einer Pflegeimmobilie einen sachlichen Gegenwert. Durch die Aufteilung der Pflegeeinrichtungen nach dem Wohneigentumsgesetz hat der Käufer die Möglichkeit, die grundbuchlich eingetragene Immobilie zu vererben oder weiter zu verkaufen. Einzig selbst dort einziehen kann der Erwerber nicht, da sie von einer Betreibergesellschaft zumeist mit einem 20-Jahres-Vertrag angemietet wird.
In dieser Zeit zahlt das Unternehmen dem Eigentümer eine monatliche Miete aus, die abhängig von der Inflationsentwicklung laufend nach festen Regeln angepasst wird. Dabei trägt die Betreibergesellschaft als Pächterin alle Kosten für Heizung, Wasser, Strom und laufende Abgaben, sogar für Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. Die Vermietung der Appartements gehört ebenfalls zur Aufgabe des Betreibers: Der Investor hat keinen Mieterkontakt. Dafür kann er seinen Immobilienanteil sowohl verkaufen als auch vererben. „Es ist ein funktionierender Zweitmarkt vorhanden“, betont Rolf Specht, geschäftsführender Gesellschafter der Specht Gruppe, und fügt hinzu, dass es sich bei den Pflegeeinrichtungen um sogenannte Management-Immobilien handele.
„Entscheidend ist die Qualität des Betreibers.“ Deshalb gilt es, beim Kauf einer Pflegeimmobilie auf ein am Markt etabliertes und vertrauenswürdiges Unternehmen zu setzen. Der Anleger minimiert dadurch die Gefahren, durch einen unternehmerischen Konkurs seine Mieteinnahmen zu verlieren. Der Gefahr für die Betreibergesellschaft eines langfristigen Leerstandes steht allerdings der demografische Wandel entgegen: Aufgrund der steigenden Zahl Pflegebedürftiger werden die Betreiber der Seniorenresidenzen auch zukünftig eine hohe Auslastung verbuchen und so die Wirtschaftlichkeit ihrer Unternehmen gewährleisten können.
Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: kaum Aufwand für den Erwerber
Lediglich an der Instandhaltung von Dach und Fach ist der Eigentümer mit seinem Anteil beteiligt. „Der Kunde bekommt eine anfängliche Bruttomietrendite von beispielsweise 4,8 Prozent pro Jahr für das Pflegeappartement und zahlt davon lediglich monatlich 15 Euro plus Mehrwertsteuer für die Verwaltung und die Grundsteuer von ca. 10 Euro monatlich“, rechnet Rolf Specht, der im Jahr 2010 als Unternehmer des Jahres in Bremen ausgezeichnet wurde.
Sein Unternehmen baut seit rund 30 Jahren Pflegeeinrichtungen und hat als eines der ersten in Deutschland eine Pflegeeinrichtung, das Haus Rotbuche in Bremen, im Teileigentum nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) an Privatinvestoren verkauft. Ein Novum – denn Anfang der 90er Jahre war das Errichten von Pflegeplätzen hauptsächlich Aufgabe von Kommunen und gemeinnützigen Trägern. Erst als der Markt für private Investoren geöffnet wurde, entstanden modernere, architektonisch ansprechendere und neu konzeptionierte Pflegeimmobilien, die Privatinvestoren als Kapitalanlage erwerben können.
Finanzielle Sicherheit beim Kauf einer Pflegeimmobilie
Wer sein Investment bei der Specht Gruppe tätigt, erhält noch eine weitere Sicherheit: In einem Fall einer Betreiberinsolvenz würde das Unternehmen als Betreiber einspringen und somit den weiteren Betrieb der Einrichtung garantieren. Ein weiterer Vorteil: Investoren haben in allen Einrichtungen des Unternehmens von Ostfriesland bis nach Bayern ein bevorzugtes Belegungsrecht.
Aktuell baut die Specht Gruppe u.a. 17 neue Seniorenresidenzen für den belgischen, börsennotierten Immobilienfonds (REIT) AEDIFICA, die in den nächsten drei Jahren übergeben werden sollen, sowie weitere Objekte, die im Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vertrieben werden. Seit 1988 realisierte das Unternehmen bereits mehr als 100 Pflegeimmobilien in fast allen Bundesländern. Daneben betreibt die Specht Gruppe eine Rehabilitationsklinik (Geriatrie/Orthopädie/Kardiologie) in Bremen, einen der größten, privaten ambulanten Pflegedienste an vier Standorten in Norddeutschland, vier Tagespflegeeinrichtungen und führt den Betrieb und die Verwaltung von über 500 Senioren-Wohnungen.
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