: In Pflegeimmobilien investieren

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Zunehmend werden Pflegeimmobilien in mehrere Appartements unterteilt und an Privatanleger veräußert – eine rentable Strategie mit Ecken und Kanten.

Private Anleger für Pflegeimmobilien sind gefragter denn je

Die Lebenserwartung deutscher Senioren steigt kontinuierlich an. Das soziale Miteinander gerät aus dem Gleichgewicht. Niedrige Geburtenraten stehen der ansteigenden Anzahl an pflegebedürftigen älteren Menschen gegenüber. Diese Situation ist nicht nur für das überlastete Pflegepersonal kritisch. Es mangelt an Pflegeheimen und anderen Pflegeeinrichtungen. Deshalb fokussiert sich die Branche schon seit Längerem auf den Ausbau von Pflegeinstitutionen – zunehmend mithilfe von privaten Anlegern.

Welche Vorteile bieten Appartements in den Pflegeeinrichtungen?

Die Vorteile einer Investition in Pflegeappartements sprechen für sich. Betreibergesellschaften kümmern sich um die Vermietung sowie Instandhaltung der Pflegeeinrichtungen – dank langfristiger Mietverträge mit den Betreibern sind Renditen von vier bis sechs Prozent keine Seltenheit. Mit diesen Gewinnaussichten können andere Anlagekonzepte wie Sparbücher oder Sparbriefe nicht mithalten. Hinzu kommen weitere Pluspunkte wie das bevorzugte Belegungsrecht das den Investoren bei Bedarf einen Platz in einer Pflegeeinrichtung ohne lange Wartezeit zusichert.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eignen sich insbesondere für private Anleger, die großen Wert auf eine sichere Geldanlage legen – denn neben der Rendite spielt vor allem der Inflationsschutz eine große Rolle. Hierbei gilt es zu berücksichtigen: Um in eine Pflegeimmobilie zu investieren, wird ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20 Prozent vorausgesetzt. Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist insgesamt mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen.

Wichtiger Hinweis: Bei diesem Modell steht nicht die vorzeitige Selbstnutzung der jeweiligen Immobilie, sondern vielmehr die Kapitalanlage im Vordergrund. Ein Vorteil liegt jedoch im bevorzugten Belegungsrecht, das bei Eintritt des Pflegefalls greift. Dieses Recht bezieht sich nicht automatisch auf die eigene Pflegeimmobilie, sondern auf alle Wohneinheiten des jeweiligen Trägers. 

Wie hoch wird der Bedarf an Pflegeimmobilien zukünftig ansteigen?

Allerdings sollten Beweggründe wie diese laut Expertenmeinungen untergeordneter Natur sein. In erster Linie sollten private Investoren die Entscheidung vom Rendite-Risikoprofil  der Kapitalanlage abhängig machen. Für unerfahrene Privatinvestoren stellt sich die Frage, ob all diese versprochenen Vorzüge realistisch sind oder letztendlich doch die Risiken überwiegen. Ein Blick auf die deutsche Pflegebranche beweist: der Bedarf an Pflegeplätzen steigt aufgrund der höheren Lebenserwartung der Deutschen stetig an. Rund 30 Prozent aller pflegebedürftigen Betroffenen sind auf einen Platz im Pflegeheim angewiesen. Trends zufolge gewinnen Pflegeheime mit 100 oder mehr Pflegeplätzen die Oberhand. Sind derzeit etwa 700.000 Menschen in Deutschlands Pflegeheimen untergebracht, wird sich diese Anzahl bis 2026 um weitere 500.000 Plätze erhöhen – Tendenz steigend.

Investition in Pflegeimmobilien: Dem Mangel an Pflegeplätzen entgegenwirken

Dennoch haben sich die Zeiten geändert. War ein Erwerb von Pflegeimmobilien in der Vergangenheit überwiegend Fonds, Pensionskassen oder Versicherungen vorbehalten, sind heute Angebote für private Investoren auf dem Vormarsch. Insbesondere einzelne Pflegeappartements in Pflegeheimen sollen die Gunst von Privatanlegern gewinnen. Dennoch sollte eine Entscheidung für die Pflegeobjekte nicht übereilt getroffen werden. Generell bewegen sich Pflegeimmobilien auf einem Wachstumsmarkt, der durch eine Stärkung der häuslichen Pflege dennoch nur in Maßen beeinflusst wird. Maßnahmen wie diese sind nur ein Tropfen auf dem heißen Stein, um dem anstehenden Mangel an Pflegeimmobilien entgegenzuwirken.

Weshalb sind Privatinvestoren für den Kauf von Pflegeimmobilien so beliebt?

Laut Aussagen von Brancheninsidern haben die verstärkten Marketingmaßnahmen für Pflegeimmobilien gegenüber Privatinvestoren einen plausiblen Grund. Erfahrungen haben gezeigt, dass private Investoren aufgrund der attraktiven Rendite auch gern den einen oder anderen Cent mehr für die pflegetauglichen Objekte bezahlen. Der Grund ist offensichtlich: Heutzutage ist es schwer, Anlagemodelle zu finden, die Renditen von fünf Prozent oder mehr versprechen. Dadurch ist eine Investition in Pflegeimmobilien derzeit noch sehr lohnenswert.

Im Gegenzug müssen die Appartement-Eigentümer jedoch auch einige Risiken in Kauf nehmen. Eines der größten Risiken bezieht sich auf eine Auswahl der geeigneten Pflegeimmobilie. Wer den richtigen Standort und seriöse Betreiber auswählt, hat schon halb gewonnen. Vorzugsweise sollten sich Investoren für Pflegeimmobilien an Standorten entscheiden, an denen das Angebot an Pflegeplätzen bislang überschaubar ist. Bei der Wahl der Betreibergesellschaften sollten nur erfahrene und kompetente Dienstleister in Betracht kommen, deren Expertise sich maßgeblich auf den Erfolg der Pflegeeinrichtungen auswirkt. Ab einer Auslastung von etwa 80 Prozent arbeitet ein Pflegeheim erst rentabel. Dieser Höhe sollten sich Investoren in spe bewusst sein.

Welche Rolle spielen die Betreibergesellschaften bei der Verwaltung der Pflegeimmobilie?

Ein Vorteil für die Geldanleger ist jedoch, dass die Betreiber zunächst allein die Verantwortung für die Auslastung tragen. Sind die Gesellschaften in der Lage, mit einer guten Pflege- bzw. Betreuungsqualität, qualifiziertem und gut bezahltem Personal sowie gutem Kosten-Management zu überzeugen, steht der hohen Auslastung erfahrungsgemäß nichts im Wege. Im Gegenzug sind die Betreiberunternehmen bei Leerstand der Appartements zu einer Weiterzahlung der Miete an die Investoren verpflichtet. Derartige Ausfälle lassen sich gewiss bis zu einem bestimmten Punkt kompensieren – es sei denn, es droht eine Insolvenz. Deshalb ist es wichtig, dass hinter einer erfolgreichen Investition in Pflegeimmobilien stets renommierte Projektentwickler und Initiatoren stehen. Darüber hinaus ist die Bildung einer Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen beim Betreiberunternehmen bzw. dem Immobilieneigentümer zwingend erforderlich.

Nachteile von Investitionen in Pflegeimmobilien

Im Gegenzug sollten private Investoren jedoch bedenken, dass eine Pflegeimmobilie stärker als andere Objekte abgenutzt wird. Erfahrungsgemäß sind nach etwa 15 bis 20 Jahren neue Investitionen nötig, um die Immobilien wieder zu modernisieren. Neben der schnellen Veraltung wandeln sich die Ansprüche an Raumkonzepte und deren Ausstattung stetig. Gesetzgeber legen neue Regelungen fest, durch welche Reinvestitionskosten möglicherweise weit übertroffen werden. Privaten Anlegern fällt es oft schwer zu entscheiden, welche Investitionen zwingend getätigt werden müssen. Droht eine Insolvenz des Pflegeheims, ist eine Zweitnutzung zumeist ausgeschlossen. Schließlich sind Konzepte von Pflegeimmobilien zumeist individuellen Vorstellungen angepasst. Wird dennoch eine Nachnutzung in Erwägung gezogen, sind die Kosten für Umbaumaßnahmen häufig relativ hoch.

Welche Konsequenzen hat ein Doublet-Net-Vertrag bzw. Triple-Net-Vertrag beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Zumeist gehen Käufer der Pflegeeinrichtungen einen sogenannten Double-Net-Vertrag ein, bei dem sich die Erwerber nur zur Unterstützung des Zustands von Dach und Fassade bemühen müssen. Beim Abschluss eines Triple-Net-Vertrags kümmern sich die Betreibergesellschaften sogar vollständig um alle Sanierungsmaßnahmen. Bei beiden Vereinbarungen sollten die Investoren kontrollieren, inwiefern die betreibenden Unternehmen für genügend Rücklagen für eine Instandhaltung sorgen. Das bedeutet im Umkehrschluss dennoch: Nur im Falle einer Insolvenz des Betreibers werden die Mieteinnahmen nicht an die Investoren gezahlt.

Investition in eine Pflegeimmobilie: Risiken bestehen, sind jedoch gering

Allerdings ist das Risiko relativ gering. Die Anzahl an Insolvenzfällen in Pflegeeinrichtungen beläuft sich auf gerade einmal 0,1 Prozent. Den Grund für diese Entwicklung sehen Insider in der sogenannten Konsolidierungswelle in der Pflegebranche. Längst ist ein Prozess vollzogen, durch den größere überregionale Pflegeheimketten der kleinen finanzschwachen Konkurrenz den Rang abliefen. Ergänzend hat sich die Pflegequalität in modernen Pflegeinstitutionen in vergangener Zeit deutlich gesteigert. Im Gegenzug müssen Käufer einer Pflegeimmobilie jedoch in Kauf nehmen, dass sie den Erfolg oder Misserfolge der Einrichtungen nicht beeinflussen können. Umso wichtiger ist es, die Arbeit potentieller Betreiber bzw. Projektentwickler genau zu analysieren. Services wie der medizinische Dienst der Krankenkassen geben über die Qualität einzelner Pflegeeinrichtungen Aufschluss. Diese Informationen könnten die Entscheidungen maßgeblich beeinflussen.

Fazit: Deshalb lohnt sich eine Investition in Pflegeimmobilien

Alles in allem ist der Erwerb einer Pflegeimmobilie heutzutage kaum riskanter als der Kauf einer zur Vermietung bereitgestellten Eigentumswohnung. Bei all diesen Objekten wirken sich der aktuelle Immobilienmarkt, Ausstattung und Lage maßgeblich über den Erfolg der Vermietung aus. Allerdings übernehmen Käufer eines Pflegeappartements kein Risiko für die Vermietung sowie die Pflicht zur Instandhaltung – ein deutlicher Vorteil! Deshalb sind Appartements in Pflegeeinrichtungen eine gute Entscheidung für alle Anleger, die nicht in geschlossene Fonds investieren und einen Direktkauf mit möglichst wenig Aufwand betreiben möchten.

Eine gut durchdachte Wahl der Pflegeimmobilie führt in den meisten Fällen zu finanziellem Erfolg. Da Mietverträge mit den Betreibern erfahrungsgemäß über rund 20 Jahre abgeschlossen werden, sind Käufer gut beraten, das Darlehen für das Objekt auch innerhalb dieses Zeitraums zu tilgen. Anderenfalls erhöht sich mit einer Neuvermietung das Risiko niedriger Mieteinnahmen, dem ansteigende Modernisierungs- und Instandhaltungskosten gegenüberstehen. Wer nicht in ein Pflegeheim investieren möchte, schöpft in der Pflegebranche aus einer Vielzahl weiterer Optionen. Ob barrierefreie Wohnungen oder Objekte Seniorendomizile bzw. betreute Wohngruppen – die Auswahl ist groß.